북오산자이 드포레 옵션 계산기

북오산자이 드포레, 옵션은 이렇게 읽습니다

북오산자이 드포레는 경기도 오산시 내삼미동 288번지 일원에 지하 2층~지상 29층 11개 동, 총 1,517세대 규모로 공급되는 민영주택입니다. 오산시 주택과-19304호(2026.06.11.)로 입주자모집공고가 승인되었고 모집공고일은 2026년 6월 12일입니다. 특별공급은 6월 22일, 일반공급 1순위는 6월 23일, 2순위는 6월 24일에 접수하며 당첨자 발표는 6월 30일, 서류접수는 7월 3일부터 8일까지 6일간, 계약은 7월 13일부터 15일까지 3일간 북오산자이 드포레 견본주택(오산시 내삼미동 272-2)에서 10시부터 17시까지 진행합니다. 시행은 한국투자부동산신탁㈜(시행위탁자 겸 실질적 사업주체 ㈜오앤티비홀딩스), 시공은 지에스건설㈜이고 입주 예정 시기는 2029년 10월입니다. 특별공급 720세대(기관추천 126·다자녀 147·신혼부부 295·노부모부양 39·생애최초 113)와 일반공급 797세대로 나뉩니다.

규제 조건은 이 단지의 가장 큰 장점입니다. 오산시는 비규제지역이라 재당첨 제한과 거주의무기간이 모두 없고 전매제한도 6개월뿐이며, 분양가상한제가 적용되지 않는 민간택지 사업입니다. 해당지역은 2025년 6월 12일 이전부터 오산시에 계속 거주한 1년 이상 거주자이고, 오산시 1년 미만 거주자와 경기·서울·인천 거주자는 기타지역입니다. 주택형은 059.9928A·059.9984B·074.9590A·074.9810B·074.9604C·084.9121A·084.9102B·084.9695C·099.3455A·099.3436B·124.4008P·125.2247P의 12개이며, 이 가운데 84A가 560세대로 가장 많고 84형 3개 타입을 합치면 756세대로 단지의 절반을 차지합니다. 전용 85㎡를 넘는 99형·124P·125P는 공급금액에 부가가치세가 포함되어 있고, 84형 이하는 부가세 대상이 아닙니다.

이 단지에서 가장 먼저 확인해야 할 것 — 확장을 포기하면 옵션 카드가 통째로 닫힙니다

공고문 발코니 확장 유의사항의 마지막 줄은 "발코니 비확장 세대는 시공상의 문제로 추가 선택품목(유상옵션)을 선택할 수 없습니다"이고, 유상옵션 유의사항에도 "추가 선택품목은 설치의 특성상 마이너스 옵션 미선택 및 발코니 확장 선택 시에만 선택할 수 있습니다"가 다시 적혀 있습니다. 시스템에어컨·시스템공기청정기·가전 옵션 표에는 아예 제목 옆에 "(※ 발코니 확장 시에만 선택 가능)"이 붙어 있습니다. 즉 확장을 포기하는 순간 Style Up도, 붙박이장도, 에어컨도 전부 계약할 수 없습니다. 계산기에서 발코니 확장 체크를 해제하면 아래 카드가 모두 닫히는 이유가 이것입니다. 확장비는 59A 1,170만원 · 59B 1,450만원 · 74A 1,230만원 · 74B 1,530만원 · 74C 1,400만원 · 84A 1,280만원 · 84B 1,660만원 · 84C 1,330만원 · 99A 1,500만원 · 99B 1,900만원 · 124P·125P 각 3,000만원입니다. 같은 평형대 안에서도 A타입보다 B타입이 훨씬 비쌉니다 — 59B는 59A보다 280만원, 84B는 84A보다 380만원, 99B는 99A보다 400만원 더 듭니다. 발코니 면적과 창호 규격이 타입마다 다르기 때문입니다.

선택 전 확인할 점

• 같은 주택형이라도 층 구간에 따라 공급금액이 갈립니다. 층은 2층 / 3층 / 4층 / 5~9층 / 10~19층 / 20층 이상의 여섯 구간으로 나뉘고, 최다세대인 84A는 2층 6억 2,130만원에서 20층 이상 6억 7,200만원까지 5,070만원의 폭을 갖습니다. 59A는 4억 6,790만원~5억 370만원, 99B는 7억 1,120만원~7억 7,050만원입니다. 반면 124P와 125P는 각각 2세대·1세대뿐이고 29층 한 구간만 있어 금액이 하나씩(14억 8,640만원 / 14억 9,430만원)입니다. 본 주택은 분양가상한제 미적용이라 주택형·동·호·층별로 금액을 차등해 책정했다고 공고문이 명시하고 있습니다.
• Style Up 세 항목은 서로 값을 깎아 줍니다. 인테리어 Style Up 가격표에는 "주방 Style Up 미선택 시"와 "주방 Style Up 선택 시" 두 줄이 있고, 베타룸 Style Up에도 "인테리어 Style up 미선택 시"와 "선택 시" 두 줄이 있습니다. 예를 들어 84A의 인테리어 Style Up은 단독으로 고르면 877만 8천원이지만 주방 Style Up을 함께 고르면 834만 9천원으로 42만 9천원 내려갑니다. 84B의 베타룸 Style Up은 단독 112만 3천원에서 인테리어를 함께 고르면 90만 3천원이 됩니다. 겹치는 마감·조명 공사가 정산되기 때문입니다. 계산기는 체크 조합에 따라 이 금액을 자동으로 다시 계산합니다.
• Style Up 구성은 주택형마다 다릅니다. 주방 Style Up의 레이아웃 변경은 74A·74B·84A·84B가 "홈바+팬트리+현관창고 확대", 99A·99B가 "홈바+팬트리", 74C가 "홈바+팬트리 축소"이고 59A·59B·84C에는 레이아웃 변경이 없습니다. 루버천정도 74A·74B·84A·84B·99A·99B에만 들어갑니다. 그래서 같은 주방 Style Up인데도 84C는 916만 3천원, 84B는 1,385만 6천원으로 469만원이나 차이가 납니다. 베타룸 Style Up은 아예 59B·74B·74C·84B·99B 다섯 타입에만 있습니다 — 나머지 타입에는 항목 자체가 없습니다. 124P·125P는 Style Up 세 항목이 모두 "-"로 표기되어 선택할 수 없습니다.
• 주방 Style Up을 고르면 고를 수 있는 에어컨 구성이 바뀝니다. 74A는 주방 Style Up을 고르지 않으면 2대 430만원 / 4대 737만원이지만, 고르면 2대 433만원 / 4대 788만원으로 올라갑니다. 84A는 더 큰 변화가 있어서, 주방 Style Up 미선택 시에는 2·4·5대와 주방 냉방 강화 3·5·6대까지 여섯 가지에서 고를 수 있지만 주방 Style Up을 고르면 주방 냉방 강화 3대(595만원)와 5대(933만원) 두 가지만 남습니다. 84B도 같은 구조입니다. 주방 레이아웃과 루버천정이 바뀌면서 냉방 계획이 함께 달라지기 때문으로 읽힙니다.
• 개별 유상옵션은 주택형별로 있고 없고가 갈립니다. 현관중문(3연동 자동 리니어 타입, 화재감지기 포함) 209만원은 59A~99B에만 있고 124P·125P에는 없습니다. 특화 수납장(주방 냉장고장 측면)은 59A·59B에 없고 74A부터 나타나 75만 9천원, 99형은 79만 2천원, 124P·125P는 94만 6천원입니다. 욕실 특화 수전·위생도기(수전/도기류·양변기·무광 샤워부스)는 84C까지 214만 5천원, 99형은 194만 7천원, 124P·125P는 199만 1천원으로 큰 평형이 오히려 쌉니다. 붙박이장은 침실2와 침실3을 개별 선택할 수 있고 금액이 132만원 또는 139만 7천원인데, 84A·84B는 침실3만 139만 7천원이고 84C는 침실2만 139만 7천원이라 타입에 따라 비싼 쪽이 뒤바뀝니다. 욕실 복합 환풍기(힘펠 기본형, 부부/공용) 120만원과 3구 인덕션(LG BEI3ASB4BI) 110만원은 12개 주택형 전부 같은 금액입니다.
• 시스템공기청정기는 두 갈래로 나뉩니다. 공기청정기만 넣는 구성은 2대 215만원 / 3대 320만원 / 5대 530만원이고, 여기에 LG 프리미엄 환기 PLUS를 더하면 각각 375만원 / 480만원 / 690만원이 됩니다. 2대 구성은 "거실+주방"과 "거실+침실1" 두 가지로 나뉘는데 금액은 같습니다. 124P·125P만 6대 구성(단독 635만원 / 환기 PLUS 포함 805만원)이 추가로 있고 전열교환기가 200CMH 대형으로 올라가 각 구성이 10만원씩 비쌉니다. LG 프리미엄 환기 PLUS는 개별 구매가 불가하므로 공기청정기와 반드시 함께 계약해야 하고, 미선택 시에는 기본 제공 전열교환기가 그대로 시공됩니다.
• 표시 금액에 취득세는 빠져 있습니다. 발코니 확장비와 Style Up·개별 유상옵션·유상옵션 금액에는 부가가치세가 포함되어 있지만 취득세는 포함되어 있지 않아 입주 후 관할 관청에서 별도로 부과됩니다. 공고문은 "추후 취득세 산정 시 추가 발코니 확장 비용과 추가 선택품목(유상옵션)이 합산되어 산정됩니다"라고 명시하고 있어, 옵션을 많이 고를수록 취득세 과세표준도 함께 올라갑니다. 공급계약서와 발코니 확장 계약서는 인지세법상 인지세 납부 대상이고, 계약자는 기준세액의 1/2을 부담하며 발코니 확장분 인지세는 공급계약서와 별도입니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약할 때 당장 필요한 현금은 얼마인가요?

A. 분양대금 계약금 1차는 주택형·층과 관계없이 정액 1,000만원입니다. 여기에 고른 옵션 금액의 10%가 더해집니다. 예를 들어 84A 10~19층(6억 6,180만원)에 발코니 확장(1,280만원)과 시스템에어컨 4대(788만원)를 붙이면 계약 당일에는 1,000만원 + 128만원 + 에어컨 계약분이 필요합니다. 다만 계약금 2차(공급금액의 10% − 1,000만원)가 계약 후 30일 이내에 이어지므로, 이 세대라면 한 달 안에 5,618만원이 추가로 나갑니다. 계산기의 납부 일정 표에서 회차별 금액을 그대로 확인할 수 있습니다. 취득가액이 6억원 이상인 세대는 계약 시 「주택취득자금 조달 및 입주계획서」도 함께 제출해야 합니다.

Q. 중도금 대출은 얼마나 되나요?

A. 공고문은 이 단지의 중도금 대출을 "중도금 대출 이자후불제" 조건으로 총 공급대금의 60% 범위 내에서 알선할 예정이라고 밝히고 있습니다. 중도금이 정확히 60%(10%씩 6회)이므로 산술적으로는 중도금 전액을 대출로 덮을 수 있는 구조입니다. 다만 모집공고일 현재 중도금 대출취급기관이 아직 선정되지 않았고, 오산시가 아닌 다른 지역의 취급기관이 선정될 수 있다는 점이 명시되어 있습니다. 또 대출 협약조건에 따라 분양대금의 10%(1차·2차 계약금)를 완납해야 중도금 대출이 실행되며, 계약금 일부라도 미납이면 대출이 불가합니다. 대출 알선은 사업주체·시공사의 의무사항이 아니고 개인 신용·주택 소유 여부에 따라 한도가 줄거나 거부될 수 있습니다. 계산기의 대출 패널은 총액 기준 단순 시뮬레이션이므로 실제 조건은 계약 시 안내를 확인해야 합니다.

Q. 옵션 대금은 언제, 어디로 내나요?

A. 발코니 확장은 계약금 10%(계약 시) · 중도금 10%(2027.01.12.) · 잔금 80%(입주 시)이고, 플러스옵션(Style Up)과 개별 유상옵션도 같은 10 / 10 / 80 구조에 같은 날짜를 씁니다. 즉 옵션 대금의 80%가 입주 시점인 2029년 10월 무렵에 분양대금 잔금 30%와 함께 몰립니다. 다만 계좌는 완전히 다릅니다 — 발코니는 경남은행 207-0229-5249-09(한국투자부동산신탁㈜), Style Up과 개별 유상옵션은 하나은행 231-910058-98904(GS건설㈜)입니다. 시스템에어컨·시스템공기청정기·가전 옵션은 시공 전문 자회사 자이에스앤디㈜가 별도로 계약·시공하며 신한은행 계약자별 가상계좌로 내는데, 이 세 품목만은 공고문에 회차별 납부 일정이 실려 있지 않아 계산기 납부 일정 표에서도 총액만 따로 표시했습니다. 정확한 회차는 계약 시 안내를 확인하시기 바랍니다. 무통장 입금 시에는 동·호수 7자리와 계약자 성명을 붙여(예: 101동 101호 홍길동 → 1010101홍길동) 기재해야 합니다.