대출 계산기

상환 방식, 어떻게 다른가요?

원리금균등 — 매달 같은 금액

매달 갚는 돈이 처음부터 끝까지 똑같아서 가계 계획을 세우기 쉽습니다. 은행 주택담보대출에서 가장 많이 쓰는 방식입니다. 초반에는 낸 돈의 대부분이 이자로 나가고 원금은 조금씩 줄어드는데, 시간이 갈수록 그 비율이 뒤집힙니다. 그래서 대출 초기에 중도상환하면 생각보다 원금이 많이 남아 있습니다.

원금균등 — 처음 많이, 갈수록 적게

원금을 기간으로 나눠 매달 똑같이 갚고, 남은 원금에 대한 이자만 더합니다. 첫 달 부담은 크지만 갚을수록 줄어들고, 세 방식 중 총 이자가 가장 적습니다. 3억원을 연 4.5%로 30년간 빌리는 경우, 원리금균등은 총이자가 약 2억 4,722만원인데 원금균등은 약 2억 306만원으로 4,400만원 가까이 적습니다. 대신 첫 달에 약 196만원(원리금균등은 152만원)을 내야 하므로 초기 상환 여력이 있어야 합니다.

만기일시 — 이자만 내다가 마지막에 원금

매달 이자만 내므로 월 부담은 가장 작지만, 원금이 줄지 않아 총 이자는 가장 많습니다. 전세대출이나 단기 자금, 그리고 몇 년 뒤 매도나 자금 유입이 확실한 경우에 주로 씁니다. 주거용 장기 대출에 쓰면 만기에 원금 전액을 한꺼번에 마련해야 하는 부담이 남습니다.

금리와 기간이 총이자를 얼마나 바꾸나요

3억원·30년·원리금균등 기준으로 금리 1%p 차이는 총이자 6,000만원 이상을 움직입니다. 연 3.5%면 총이자 약 1억 8,497만원(월 135만원), 4.5%면 약 2억 4,722만원(월 152만원), 5.5%면 약 3억 1,321만원(월 170만원)입니다. 원금과 비슷한 규모의 이자가 붙는다는 뜻입니다.

기간도 마찬가지입니다. 같은 3억·4.5%에서 30년을 20년으로 줄이면 월 납입금은 152만원에서 190만원으로 38만원 늘지만, 총이자는 2억 4,722만원에서 1억 5,551만원으로 9,000만원 이상 줄어듭니다. 월 부담을 감당할 수 있다면 기간을 줄이는 쪽이 총액에서는 훨씬 유리합니다. 위 계산기에서 기간 버튼을 바꿔가며 직접 비교해 보세요.

LTV와 DSR, 무엇이 다른가요?

대출 한도를 정하는 잣대는 두 개입니다. 하나는 집을 보는 잣대(LTV), 다른 하나는 사람을 보는 잣대(DSR)입니다. 둘 중 하나만 통과해서는 대출이 나오지 않고, 두 조건을 동시에 만족하는 금액까지만 실행됩니다.

LTV — 집값의 몇 %까지 빌려주는가

LTV(주택담보인정비율)는 대출금액 ÷ 주택가격입니다. 6억원짜리 집에 3억원을 빌리면 LTV 50%입니다. 한도는 규제지역 여부와 주택 수, 생애최초 여부에 따라 달라집니다. 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)은 대체로 40%, 비규제지역은 70% 안팎, 생애최초 구입자에게는 80%까지 열리는 식입니다. 여기서 말하는 주택가격은 분양가나 매매가가 아니라 은행이 인정하는 담보가치(KB시세·감정가 등)라서, 실제로는 계산보다 한도가 조금 낮게 나오는 경우가 많습니다.

DSR — 내 소득으로 갚을 수 있는가

DSR(총부채원리금상환비율)은 모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득입니다. 이 집 대출뿐 아니라 신용대출·자동차 할부·카드론까지 전부 합산합니다. 은행권은 40%, 제2금융권은 50%가 일반적인 기준입니다. 연소득 6,000만원이면 은행권에서는 모든 대출의 연간 원리금이 2,400만원, 즉 월 200만원을 넘을 수 없다는 뜻입니다.

DSR은 이자만이 아니라 원금까지 함께 본다는 점이 핵심입니다. 그래서 만기일시상환처럼 실제로는 이자만 내는 대출도, 심사할 때는 원금을 기간으로 나눠 갚는 것으로 가정해 계산합니다. 원금균등상환은 첫 회차 상환액이 가장 크기 때문에 그 시점을 기준으로 봅니다. 위 계산기도 같은 방식으로 계산하고, 어떤 기준을 썼는지 결과 아래에 표시합니다.

실무에서는 대부분 DSR에서 막힙니다

LTV는 집값만 알면 바로 나오지만 DSR은 소득·기존 대출·금리·기간이 모두 얽혀 있어서, LTV로는 충분한데 DSR에 걸려 한도가 깎이는 경우가 훨씬 흔합니다. 기간을 늘리면 연간 상환액이 줄어 DSR이 낮아지지만 총이자는 크게 늘고, 심사에 쓰는 만기에도 상한이 있어 무한정 늘릴 수는 없습니다. 위 계산기에서 기간과 상환방식을 바꿔가며 어느 쪽이 내 한도를 먼저 묶는지 확인해 보세요.

청약 자금 계획에서 대출은 어디에 들어가나요?

아파트 청약은 계약부터 입주까지 보통 2~3년이 걸리고, 그 사이 대출이 두 번 등장합니다. 이 구분을 모르면 “대출 얼마 나오나요”라는 질문에 답을 할 수 없습니다.

1단계 · 중도금 대출 (계약 후 ~ 입주 전)

분양대금은 보통 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 나뉩니다. 이 중 중도금 60%를 6회 정도에 걸쳐 나눠 내는데, 대부분 집단대출로 처리합니다. 공고문에 적히는 조건이 세 가지로 갈립니다.

• 중도금 무이자 — 입주 때까지의 이자를 사업주체가 부담하고 계약자에게 청구하지 않습니다. 계약자에게 가장 유리합니다.
• 이자후불제 — 입주 시점까지의 이자를 사업주체가 대납해 두고, 그 이후 이자는 계약자가 직접 냅니다. 대납한 이자의 정산 방식은 공급계약서에 따르므로 반드시 확인해야 합니다.
• 이자 계약자 부담 — 중도금 대출 이자를 처음부터 계약자가 매달 냅니다. 입주 전인데도 이자가 나가기 시작합니다.

공고문에는 대개 “사업주체 및 시공사는 중도금 대출 알선에 관한 의무가 없다”는 문구가 함께 들어갑니다. 즉 집단대출이 예정대로 실행되지 않으면 계약자가 자력으로 중도금을 마련해야 할 수 있다는 뜻이므로, 무이자·후불제라는 표시만 보고 안심하면 안 됩니다.

2단계 · 잔금 대출 (입주 시점)

입주할 때 중도금 대출을 주택담보대출로 갈아타면서 잔금 30%까지 함께 처리하는 것이 일반적입니다. 위 계산기로 월 납입금을 가늠하는 대상이 주로 이 잔금 대출입니다. 여기서 한도를 정하는 축이 LTV와 DSR 두 개입니다.

• LTV(담보인정비율) — 집값 대비 얼마까지 빌려주는지. 집을 기준으로 한 한도입니다.
• DSR(총부채원리금상환비율) — 내 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율. 사람을 기준으로 한 한도입니다. 주담대뿐 아니라 신용대출·자동차 할부·카드론까지 전부 합산되고, 기간을 늘려 월 납입금을 낮추는 방식으로 한도를 확보하는 것도 만기 기준이 정해져 있어 한계가 있습니다.

둘 중 더 적게 나오는 쪽이 실제 한도가 됩니다. LTV로는 충분한데 DSR에 걸려 대출이 줄어드는 경우가 실무에서 훨씬 흔합니다. 구체적인 LTV·DSR 비율과 스트레스 금리 가산폭은 규제지역 지정 여부, 주택 수, 생애최초·신혼 여부, 그리고 그때그때의 정책에 따라 달라지므로 청약 전에 은행이나 금융감독원 안내로 현재 기준을 직접 확인하시기 바랍니다. 이 계산기는 한도 심사를 하지 않고, 입력한 금액을 그대로 계산합니다.

확장비와 유상옵션은 대출에서 빠지는 경우가 많습니다

이 부분이 청약 자금 계획에서 가장 자주 어긋나는 지점입니다. 중도금 대출은 보통 분양대금(공급금액) 기준으로만 실행되고, 발코니 확장비와 유상옵션 대금은 대출 대상에서 제외되는 경우가 많습니다. 게다가 확장비·유상옵션은 대개 계약금 10% + 잔금 90% 구조라 금액의 대부분이 입주 시점에 현금으로 필요합니다.

예를 들어 확장비와 옵션을 합쳐 4,000만원을 선택했다면 계약 때 400만원, 입주 때 3,600만원이 잔금과 별도로 나갑니다. 납부 계좌도 분양대금과 다른 경우가 많습니다. 단지별 옵션 총액과 회차별 납부일정은 옵션다모아에서 공고문 기준으로 확인하실 수 있습니다.

중도상환수수료와 부대비용

대출을 만기 전에 갚으면 중도상환수수료가 붙습니다. 보통 대출 후 3년이 지나면 면제되고, 그 안에 갚으면 남은 기간에 비례해 줄어드는 방식(슬라이딩)이 일반적입니다. 이 계산기의 총 상환액에는 중도상환수수료, 보증료(주택금융공사·HUG 등), 인지세, 근저당 설정비, 감정평가 수수료가 포함되어 있지 않습니다. 실제 총비용은 계산 결과보다 늘어납니다.

또한 변동금리를 택하면 위에서 계산한 월 납입금은 첫 금리 구간에만 해당합니다. 30년짜리 대출에서 금리가 1%p만 올라도 월 부담이 20만원 가까이 바뀌므로, 지금 금리가 아니라 1~2%p 높은 금리를 넣어보고 그래도 감당되는지 확인해 보시는 편이 안전합니다.