달서자이 제니크 옵션 계산기

달서자이 제니크, 이렇게 읽으면 됩니다

이 계산기는 2026년 8월 6일자 입주자모집공고를 기준으로 합니다. 대구광역시 달서구 본리동 661-9번지 일원에 지하 5층·지상 4~49층 2개 동, 총 360세대 규모로 건립되며, 주택형은 전용 84.7506㎡(84A)와 84.8664㎡(84B) 두 가지가 각 180세대씩입니다. 특별공급이 196세대(기관추천 36·다자녀가구 36·신혼부부 54·노부모부양 10·생애최초 24·신생아 36), 일반공급이 164세대입니다. 매도인 겸 시행수탁자는 교보자산신탁(주), 시행위탁자는 ㈜제이비스, 시공은 지에스건설(주)이며 입주 예정 시기는 2027년 2월입니다. 가장 큰 특징은 후분양이라는 점입니다. 완공을 앞둔 후분양 단지라 별도의 유상옵션이 아예 없고, 발코니 확장과 실제 시공 품목이 모두 공급금액에 포함되어 있습니다. 계약 후 약 5~6개월 뒤에 바로 입주가 시작되는 구조입니다.

옵션 구조부터 정리하면, 공고문은 "후분양 아파트로 별도의 유상옵션은 없으며, 발코니 확장 및 실제 시공된 품목은 공급가에 포함되어 있는 품목으로 개별 선택·제외할 수 없습니다"라고 명시합니다. 발코니 확장을 전제로 설계·시공되어 미확장형 세대는 공급되지 않고, 천장형 시스템 에어컨 4대(거실 1개소·침실 3개소)가 기본 시공됩니다. 다른 단지에서 흔히 수백만 원씩 하는 발코니 확장비와 시스템에어컨 비용을 따로 계산할 필요가 없는 대신, 마감재나 가구 사양을 취향대로 바꿀 여지도 없습니다. 냉장고·김치냉장고·광파오븐·식기세척기 등 가전제품은 설치되지 않으며 견본주택의 가전은 전시용입니다. 식기세척기·광파오븐 자리는 여닫이도어 가구로 마감됩니다.

납부 구조는 이 단지에서 가장 눈여겨봐야 할 부분입니다. 계약금은 5%로 계약 시 100만원 정액을 내고 나머지는 계약 후 7일 이내에 납부합니다. 중도금은 단 한 번, 2026년 11월 17일에 1,000만원 정액입니다. 그 결과 잔금이 전체 공급금액의 약 92~93%로, 입주지정일(2027년 2월 예정)에 한꺼번에 납부해야 합니다. 여기에 공고문은 "본 아파트는 중도금대출이 불가하며 계약자는 본인 책임하에 공급금액을 조달하여 납부일정에 맞춰 납부하여야" 한다고 못 박고 있습니다. 계약 시점의 현금 부담은 가볍지만, 반년 안에 잔금 4억 3천만~5억 6천만원 수준을 마련할 계획이 서 있어야 하는 단지입니다.

선택 전 확인할 점

• 이 계산기에서 고를 것은 주택형·동(라인)·층 구간뿐입니다. 84A는 101동 1호 라인, 101동 4호·102동 1호 라인, 102동 4호 라인의 세 가격표로 나뉘고, 84B는 101·102동 2·3호 단일 가격표입니다. 같은 84A라도 101동 1호 라인이 같은 층 구간에서 다른 라인보다 1,620만원가량 비쌉니다.
• 층 구간별 가격 차이가 큽니다. 84A는 4~6층 4억 6,280만원에서 40층 이상 5억 8,660만원까지, 84B는 4~6층 4억 8,430만원에서 40층 이상 5억 9,730만원까지 벌어집니다. 청약접수는 주택형 단위이고 동호수는 무작위 추첨이므로, 층 선택은 "당첨되면 어느 구간이 얼마인지"를 미리 가늠하는 용도입니다.
• 잔금 재원 계획이 사실상 청약 판단의 전부입니다. 중도금 대출이 불가한 대신 중도금 자체가 1,000만원 정액이라, 계약 후 입주지정일까지 잔금 약 93%를 스스로 조달해야 합니다. 공고문에는 잔금 대출에 대한 안내가 없으므로 대출 활용 여부·한도·조건은 금융기관에 별도로 확인해야 합니다.
• 규제는 가벼운 편입니다. 비수도권 비투기과열지구·비청약과열지역 민간택지의 분양가상한제 미적용 민영주택으로 재당첨 제한과 거주의무기간이 없고, 전매제한은 당첨자발표일(2026.08.26.)부터 6개월입니다. 다만 당첨된 청약통장은 계약 여부와 관계없이 재사용할 수 없습니다.
• 청약 자격은 공고일(2026.08.06.) 기준 대구광역시 또는 경상북도에 거주하는 만 19세 이상(세대주인 미성년자 등 포함)이며, 경쟁 시 대구광역시 거주자가 우선합니다. 청약통장은 가입 6개월 경과와 지역별·면적별 예치금 충족이 필요합니다.
• 표시 금액에 취득세 등은 빠져 있습니다. 공급금액에는 소유권이전등기비용·취득세 등 제세공과금이 포함되지 않으며, 전용 85㎡ 이하라 부가가치세는 없습니다. 공급계약서(발코니 확장 계약서 포함)는 인지세 납부 대상으로 사업주체와 계약자가 각 1/2씩 분담합니다(1억~10억원 구간 15만원 중 계약자분 7만 5천원).
• 관리형 토지신탁 사업입니다. 분양대금은 반드시 교보자산신탁(주) 명의 분양수입금 계좌(세대별 가상계좌 포함)로 납부해야 하며, 다른 계좌로 입금된 분양계약은 무효로 한다고 공고문 특약에 명시되어 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약할 때 당장 필요한 돈은 얼마인가요?

A. 계약 시에는 주택형·층과 무관하게 100만원 정액만 내고, 계약금 5%의 나머지는 계약 후 7일 이내에 납부합니다. 84A 최저가인 4억 6,280만원(4~6층) 기준이면 계약 시 100만원, 7일 이내에 2,214만원입니다. 이후 2026년 11월 17일에 중도금 1,000만원을 내고, 나머지 4억 2,966만원은 입주지정일에 잔금으로 납부합니다.

Q. 발코니 확장이나 시스템에어컨을 따로 선택할 수 있나요?

A. 없습니다. 후분양 단지라 전 세대가 확장형으로만 공급되고 확장비는 공급금액에 포함되어 있으며, 천장형 시스템 에어컨 4대도 기본 시공 품목이라 선택하거나 제외할 수 없습니다. 반대로 빌트인 가전(냉장고·오븐·식기세척기 등)은 유상옵션으로도 제공되지 않으므로 입주 후 개별 구매해야 합니다.

Q. 중도금 대출이 안 되는데 잔금은 어떻게 마련하나요?

A. 공고문은 중도금 대출 불가와 계약자 본인 책임의 자력 조달만 명시하고 있고, 잔금 대출의 가능 여부나 조건에 대한 안내는 없습니다. 입주 시점의 잔금 대출 활용 계획은 금융기관과 별도로 상담해야 하며, 납부일정을 지키지 못하면 연체료가 발생하고 계약해제·위약금 사유가 될 수 있다는 점을 감안해 자금 계획을 세워야 합니다.