중앙하이츠 갈산역 센트럴 옵션 계산기

중앙하이츠 갈산역 센트럴, 옵션은 이렇게 읽습니다

중앙하이츠 갈산역 센트럴은 인천광역시 부평구 갈산동 181-11 외 1필지에 들어서는 지하 1층~지상 19층 3개 동, 총 126세대 규모의 소규모재건축 아파트입니다. 이 가운데 조합원 71세대와 보류지 5세대를 뺀 50세대가 일반분양되며, 특별공급 29세대(기관추천 5·다자녀가구 5·신혼부부 12·노부모부양 2·생애최초 5)와 일반공급 21세대로 나뉩니다. 인천광역시 부평구 도시정비과-5401호(2026.03.26.)로 입주자모집공고가 승인되어 2026년 3월 27일 공고되었고, 특별공급은 4월 6일, 일반공급 1순위는 4월 7일, 2순위는 4월 8일에 접수했으며 당첨자 발표는 4월 15일, 서류접수는 4월 16일부터 25일까지, 계약체결은 4월 26일부터 28일까지입니다. 사업주체이자 사업시행자는 백조아파트 소규모재건축정비사업조합, 사업대행자는 우리자산신탁 주식회사, 시공은 씨에이이앤씨 주식회사이고 홍보관은 인천광역시 부평구 부평대로 258 1층에 있습니다. 입주는 2026년 9월 예정으로, 모집공고일에서 불과 6개월 뒤입니다.

주택형이 하나뿐인 대신, 동과 층이 금액을 가릅니다

이 단지의 주택형은 059.7864(약식 59형) 하나뿐입니다. 주거전용 59.7864㎡에 주거공용 21.0307㎡를 더한 공급면적이 80.8171㎡, 기타공용을 포함한 계약면적이 105.5391㎡, 세대별 대지지분은 31.8050㎡입니다. 주택형이 하나라 흔히 보는 「어느 타입을 고를까」 고민은 없지만, 대신 동·층 구간이 15개로 잘려 있고 최저 4억 7,569만 5,000원부터 최고 5억 1,150만원까지 3,580만 5,000원 차이가 납니다. 가장 싼 구간은 103동 2층(2세대), 가장 비싼 구간은 101동 15~16층·102동 16층·103동 15~19층(합 11세대)입니다. 같은 층이라도 동에 따라 구간이 다르게 잘려 있어, 예를 들어 4층은 101동·102동·103동 모두 4억 8,592만 5,000원으로 같지만 5~9층 구간은 102동과 103동에만 있고 101동에는 8층 단일 구간만 존재합니다. 공고문은 이 금액을 대지비와 건축비로 나눠 함께 공시하고 있어, 이 계산기에서도 구간을 고르면 대지비·건축비 내역이 함께 표시됩니다. 청약 접수는 동·호수 구분 없이 주택형별로 받고 동·호수는 추첨으로 배정되므로, 위 구간은 당첨 이후 결과에 따라 정해집니다.

발코니 확장은 고르는 옵션이 아니라 반드시 맺는 계약입니다

공고문은 「상기 공급금액에는 발코니확장 공사비가 포함되지 아니한 금액으로 별도 유상옵션계약을 체결하여야 하며, 공정상 발코니확장형으로 일괄 시공됩니다」라고 적고 있습니다. 발코니 확장 항목에서도 「본 아파트의 발코니확장은 공정상 전세대 일괄로 확장 시공되며 별도 유상계약을 체결해야 하오니 청약 및 계약 전 이를 반드시 확인하시기 바랍니다」라고 다시 못 박고, 「발코니확장은 실별, 위치별로 선택될 수 없습니다」라고 덧붙입니다. 즉 확장할지 말지를 고르는 것이 아니라, 분양계약과 함께 반드시 맺어야 하는 별도 계약입니다. 금액은 주택형이 하나이므로 동·층과 무관하게 전 세대 1,420만원(부가가치세 포함)이고, 계약금 20%인 284만원을 계약 시에, 잔금 80%인 1,136만원을 입주지정일에 냅니다. 분양대금이 계약금 10%·중도금 60%·잔금 30%인 것과 회차 구성이 아예 다르고, 납부계좌도 분양대금 계좌와 따로입니다. 실제로 준비해야 할 최소 금액은 공급금액이 아니라 「공급금액 + 1,420만원」이라고 보는 편이 정확합니다.

이 공고문에는 유상옵션 가격표가 없습니다

많은 분양 단지가 발코니 확장과 함께 시스템에어컨·현관중문·붙박이장·빌트인 가전 같은 추가 선택품목(유상옵션) 가격표를 공고문에 싣지만, 이 공고문의 제10장은 제목부터 「발코니 확장 계약」이고 그 안에 발코니 확장 금액 한 줄만 들어 있습니다. 「추가 선택품목」이라는 표현은 납부계좌 안내와 단위세대 유의사항에만 나올 뿐 품목별 금액표는 어디에도 없습니다. 따라서 이 단지에서 공고문으로 확인 가능한 유상 항목은 발코니 확장 1,420만원이 전부이고, 그 밖의 옵션이 있는지·얼마인지는 홍보관에서 별도로 확인해야 합니다. 이 계산기가 다른 단지 페이지보다 항목이 적은 것은 공고문 자체가 그렇게 쓰였기 때문이며, 근거 없는 옵션을 임의로 채워 넣지 않았습니다.

선택 전 확인할 점

• 중도금은 두 번뿐인데, 첫 회차가 계약 한 달 뒤에 40%입니다. 분양대금은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 구조이지만 중도금이 6회로 잘게 나뉘지 않고 1차 40%(2026.05.27.)·2차 20%(2026.07.27.) 두 번으로 끝납니다. 5억 1,150만원 구간이라면 계약 시 5,115만원, 5월 27일에 2억 460만원, 7월 27일에 1억 230만원, 입주지정일에 1억 5,345만원을 냅니다. 계약에서 중도금 완납까지 석 달이 채 걸리지 않습니다.
• 중도금 대출취급기관이 공고일 기준으로 정해져 있지 않았습니다. 공고문은 「대출기관 : 추후 별도 공지 예정」이라고만 적고, 선정되는 기관이 인천이 아닌 다른 지역일 수 있어 방문에 불편이 생길 수 있다고 안내합니다. 중도금 대출은 분양대금의 10%인 계약금을 완납한 이후에만 가능하고, 계약금 일부라도 미납이면 대출이 불가합니다. 대출은 이자후불제 조건으로 입주지정기간 최초일 전일까지 발생한 이자를 사업주체가 대납하고, 계약자는 입주 시 그 대납 이자를 잔금과 함께 냅니다. 계약이 계약자 귀책으로 해제되면 위약금과 별도로 대납 이자 전액을 물어야 합니다.
• 비규제지역이라 청약·보유 부담이 가볍습니다. 이 주택은 수도권 비투기과열지구·비청약과열지역의 민간택지에서 공급하는 분양가상한제 미적용 민영주택이라 재당첨 제한이 적용되지 않고 거주의무기간도 없습니다. 기존 주택 당첨으로 재당첨 제한 기간에 있는 분도 청약할 수 있습니다(다만 당첨된 청약통장 자체는 재사용 불가). 전매제한은 과밀억제권역 기준 당첨자 발표일인 2026년 4월 15일부터 1년입니다.
• 인지세와 자금조달계획서를 미리 계산에 넣으세요. 공급계약서는 「인지세법」상 과세문서라 1억원 초과 10억원 이하 구간의 인지세 15만원을 사업주체와 계약자가 균등 납부하며, 계약일이 속한 달의 다음 달 10일까지 내야 합니다. 계약 시 구비서류에도 수입인지가 들어 있습니다. 또한 공고문은 인천광역시 부평구가 부동산 거래신고 시 자금조달계획서와 입주계획서 제출이 의무화된 지역이라고 안내하고, 계약 구비서류 항목에서는 거래가격 6억원 이상 주택에 대해 「주택취득자금 조달 및 입주계획서」 제출이 의무라고 적고 있습니다. 계약체결일로부터 30일 이내에 부동산거래신고를 마쳐야 하고, 신고 거부나 서류 미비로 생기는 과태료는 계약자 책임입니다.
• 입주까지 남은 기간이 짧습니다. 모집공고일이 2026년 3월 27일인데 입주예정월이 2026년 9월이라, 계약부터 입주까지 다섯 달 남짓입니다. 그만큼 중도금·잔금 일정이 빡빡하게 붙어 있고, 사전방문은 입주지정기간 시작일 45일 전까지 2일 이상 실시될 예정입니다. 잔금은 사용검사일을 기준으로 받되 임시사용승인으로 입주하는 경우 전체 입주금의 10%를 제외한 잔금을 입주일에 내고 나머지 10%는 사용검사일 기준으로 냅니다.
• 사업 구조가 조합 + 신탁 대행 방식입니다. 백조아파트 소규모재건축정비사업은 조합이 위탁자, 우리자산신탁 주식회사가 사업대행자 겸 수탁자인 차입형토지신탁으로 진행되며, 공고문은 「본 차입형토지신탁 내용은 본 공고의 모든 조항에 우선합니다」라고 적고 있습니다. 매도인으로서의 의무(분양대금 반환, 입주 지연 시 지체상금, 하자책임, 소유권 이전)는 조합이 부담하고 하자보수는 시공사인 씨에이이앤씨 주식회사가 처리합니다. 분양보증은 주택도시보증공사에서 175억 1,225만 5,500원 규모로 받았습니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약할 때 당장 필요한 현금은 얼마인가요?

A. 분양대금 계약금은 공급금액의 10%이고 동·층 구간에 따라 그대로 달라집니다. 가장 비싼 구간(5억 1,150만원)이면 계약금 5,115만원, 가장 싼 103동 2층(4억 7,569만 5,000원)이면 4,756만 9,500원입니다. 여기에 발코니 확장 계약금 284만원이 반드시 더해지고, 인지세 계약자 분담분 7만 5,000원까지 계약 시점에 필요합니다. 즉 최저 구간이라도 계약 당일에 5,048만 4,500원가량이 나갑니다. 게다가 계약금 납부 후 정확히 한 달 뒤인 2026년 5월 27일에 중도금 40%가 예정되어 있으니, 계약금만 보고 자금 계획을 세우면 곧바로 막힐 수 있습니다.

Q. 발코니 확장을 빼고 계약할 수 있나요?

A. 할 수 없습니다. 공고문은 「공정상 발코니확장형으로 일괄 시공됩니다」, 「전세대 일괄로 확장 시공되며 별도 유상계약을 체결해야 합니다」라고 두 곳에서 명시합니다. 미확장 세대는 애초에 공급되지 않으므로 1,420만원은 사실상 분양가의 일부로 보아야 합니다. 이 계산기에서 확장 체크를 끌 수는 있지만, 그것은 확장비를 뺀 공급금액만 따로 보기 위한 참고 표시일 뿐 실제로 선택 가능한 조건은 아닙니다. 확장은 실별·위치별로 일부만 고르는 것도 불가능합니다.

Q. 표시된 금액에 취득세가 들어 있나요?

A. 아닙니다. 공고문은 공급금액에 소유권 이전등기비용과 통합취득세가 포함되어 있지 않다고 적고 있으며, 발코니 확장 금액도 부가가치세만 포함하고 취득세 등 제세공과금은 별도입니다. 주거전용면적 85㎡ 이하 주택이라 분양대금 자체에는 부가가치세가 붙지 않습니다. 이 계산기가 보여 주는 총액은 공급금액과 발코니 확장비, 그리고 선택 시 인지세 분담분의 합계이며 취득세·등기비용·중도금 대출 관련 수수료는 들어 있지 않습니다.