고덕국제신도시 수자인풍경채 1단지 옵션 계산기

고덕국제신도시 수자인풍경채 1단지, 옵션은 이렇게 읽습니다

고덕국제신도시 수자인풍경채 1단지는 경기도 평택시 고덕국제화계획지구 Abc-14블록에 들어서는 지하 2층~지상 최고 25층 6개 동, 총 670세대 규모의 민영주택입니다. 평택시청 주택과-19490호(2026.04.29.)로 입주자모집공고가 승인되었고, 특별공급 299세대(기관추천 41·다자녀가구 65·신혼부부 96·노부모부양 18·생애최초 79)와 일반공급 371세대로 나뉩니다. 주택형은 84A 181세대, 84B 147세대, 84C 97세대, 101형 245세대 네 가지이고 세대수가 가장 많은 것은 전용 101㎡(245세대)입니다. 101형은 전용 85㎡를 넘어 기관추천·신혼부부·생애최초 특별공급이 아예 배정되지 않고, 다자녀가구 24세대와 노부모부양 7세대만 특별공급으로 나옵니다. 사업주체는 평택고덕비에스한양컨소시엄㈜, 시공은 ㈜비에스한양이며 자금관리는 코리아신탁㈜가 맡습니다. 견본주택은 평택시 고덕동 1694-1086번지에 있고 입주는 2029년 1월 예정입니다. 특별공급은 2026년 5월 11일, 일반공급 1순위 5월 12일, 2순위 5월 13일에 접수했고 당첨자 발표는 5월 19일, 서류접수 5월 22일~28일, 계약체결은 6월 1일부터 4일까지 나흘간이었습니다.

이 단지 옵션 구조의 출발점 — 발코니 확장이 모든 유상옵션의 관문입니다

공고문은 「추가 선택품목은 발코니확장 계약한 경우에만 계약이 가능합니다」라고 명시하고, 시스템에어컨·천장형 공기청정기·태양열 차단필름에도 같은 조건을 따로 한 번 더 붙여 두었습니다. 즉 발코니 확장을 계약하지 않으면 이 단지의 유상옵션 25종을 하나도 고를 수 없습니다. 확장비는 84A 450만원 · 84B 600만원 · 84C 700만원 · 101형 750만원(부가가치세 포함)으로, 공공택지 분양가상한제 단지답게 요즘 수도권 공고 평균보다 크게 낮습니다. 다만 같은 전용 84㎡ 안에서도 A와 C 사이에 250만원 차이가 나는데, 주택형별 단위세대 구조에 따라 발코니 면적과 확장면적이 다르기 때문입니다. 확장은 실별·위치별로 나눠 고를 수 없고 일괄 확장만 가능하며, 확장 여부에 따라 무상옵션인 가변형 벽체 선택권까지 함께 사라집니다.

마이너스 옵션을 고르면 확장도 유상옵션도 전부 불가능합니다

이 단지는 기본 선택품목(마이너스 옵션) 제도를 실제로 운영합니다. 계약 시 신청하면 바닥재·벽지·조명·욕실 위생기구·주방가구·문짝·가구류 일체를 빼고 그만큼 공급금액에서 공제받습니다. 공제액은 84A 3,603만 6천원 · 84B 3,631만 2천원 · 84C 3,621만 9천원 · 101형 4,362만 1천원입니다. 문제는 공고문의 이 한 줄입니다 — 「마이너스 옵션과 발코니 확장 옵션 계약의 경우 공사내용의 차이로 마이너스 옵션을 선택하여 계약한 세대는 발코니확장 옵션을 선택할 수 없습니다」. 확장이 막히면 유상옵션도 전부 막히므로, 마이너스 옵션은 3,600만~4,300만원을 아끼는 대신 확장·무상 가변형 벽체·유상옵션 25종을 통째로 포기하는 선택이 됩니다. 게다가 분양계약 이후에는 추가 신청·변경·취소가 불가하고, 사용검사와 잔금 납부 이후에야 공사가 가능하며 최초 입주가능일부터 60일 이내에 시공을 끝내야 합니다. 이 계산기에서 마이너스 옵션을 켜면 확장과 유상옵션이 함께 잠기는 것도 그래서입니다.

서로 물고 물리는 선행조건과 배타조건

이 공고의 옵션표는 단순 나열이 아니라 조건이 얽혀 있습니다. 먼저 84B의 시스템에어컨 5대(선택 3)안은 알파룸 특화를 선택하면 고를 수 없고, 101형의 6대(선택 3)안은 주방특화 고급형을 선택하면 고를 수 없습니다. 두 옵션 모두 알파룸 공간을 쓰기 때문입니다. 101형 주방특화 고급형을 고르면 주방가구가 알파룸까지 연장되면서 알파룸 자체가 없어집니다. 84A의 홈바&장식장(230만원)은 주방특화 고급형을 선택한 세대만 고를 수 있고, 84B의 알파룸 제습기는 알파룸 특화(고급 드레스룸형)를 선택해야 고를 수 있습니다. 84A의 드레스룸 고급화는 주방특화 고급형 선택 여부에 따라 670만원과 820만원으로 금액 자체가 갈리고, 101형의 벽체마감 고급형도 주방특화 고급형이면 550만원, 알파룸형이면 600만원입니다. 무상 가변형 벽체에서 침실2·3 통합형을 고르면 침실2 붙박이장을 선택할 수 없고, 84C에서 침실3 확대형(침실3+드레스룸)을 고르면 침실3 붙박이장도, 침실2·3 가변형 벽체도 선택할 수 없습니다.

선택 전 확인할 점

• 계약금이 두 번에 나뉘고, 계약 당일에는 1,000만원 정액만 냅니다. 이 공고의 납부 구조는 계약금 5%(계약 시 1,000만원 + 계약체결 후 30일 이내 잔여), 중도금 60%(10%씩 6회), 잔금 35%(입주 시)입니다. 84A 10-19층이라면 공급금액 5억 6,140만원에 대해 계약 당일 1,000만원, 30일 안에 1,807만원을 더 내는 식입니다. 계약 당일 부담이 낮은 대신 30일 안에 나머지를 채워야 중도금 대출이 실행됩니다.
• 중도금은 이자후불제입니다. 공고문은 공급대금의 60% 범위에서 매도인 겸 사업시행자가 입주지정일 전일까지 이자를 대납하고, 입주 시 대납 이자 전액을 잔금과 함께 계약자가 완납하는 조건으로 융자 알선을 예정한다고 적고 있습니다. 이자가 면제되는 무이자가 아니라 입주 시점으로 미뤄지는 구조입니다.
• 같은 주택형이라도 층 구간에 따라 최대 5,600만원 차이가 납니다. 공급금액은 1층·2층·3층·4층·5-9층·10-19층·20층 이상 일곱 구간으로 나뉘어 있고, 84A는 1층 5억 1,090만원에서 20층 이상 5억 6,710만원까지 5,620만원 차이가 납니다. 101형은 5억 9,830만원에서 6억 6,400만원까지 6,570만원 차이입니다. 청약접수는 동별·층별 구분 없이 주택형별로 받고 동·호수는 한국부동산원이 전산 무작위 추첨으로 배정하므로, 층은 고를 수 없습니다.
• 전용 84㎡ 세 타입은 부가가치세 대상이 아니지만 101형은 건축비에 10%의 부가세가 붙습니다. 공고문 공급금액 표를 보면 84A·84B·84C는 부가가치세 칸이 비어 있고, 101형만 건축비의 10%(1층 기준 2,728만원)가 별도로 계상되어 공급금액에 포함되어 있습니다. 101형이 84형보다 8,700만원 이상 비싼 이유 가운데 하나입니다.
• 규제는 가볍지만 거주의무는 3년입니다. 평택시는 비규제지역이라 1순위 요건이 완화되어 있지만, 이 주택은 공공택지(대규모택지개발지구)의 분양가상한제 적용주택이라 재당첨 제한 10년 · 전매제한 3년(소유권이전등기일까지, 3년 초과 시 3년) · 거주의무 3년이 함께 걸립니다. 해당지역 자격은 2025.04.29. 이전부터 평택시에 계속 거주한 1년 이상 거주자입니다.
• 옵션을 미선택하면 무엇이 들어오는지 공고문에 적혀 있습니다. 주방 상판·벽 옵션을 고르지 않으면 상판은 인조대리석(MMA), 벽은 약 300×600mm 타일이 시공되고 상판과 벽타일 사이에 인조대리석 턱이 생길 수 있습니다. 거실 아트월 옵션을 고르지 않으면 약 600×600mm 타일이 줄눈 없이 시공되고, 101형 현관특화를 고르지 않으면 바닥은 약 600×600mm 포세린 타일에 일반 현관 센서등이 설치됩니다. 인덕션을 고르지 않으면 3구 가스쿡탑과 인덕션용 콘센트가, 식기세척기를 고르지 않으면 하부장과 같은 가구도어가 설치되고 콘센트는 미설치입니다. 각 옵션의 「기존」 줄에 이 내용을 그대로 옮겨 두었습니다.
• 시스템에어컨은 실내기만 나중에 추가할 수 없습니다. 공고문은 「에어컨 옵션 설치 안에 따라 실외기 용량이 상이하므로, 추후에 실내기만을 추가하는 것은 불가합니다」라고 못박습니다. 미선택 세대에는 천장 냉매배관과 드레인이 아예 설치되지 않고 거실 스탠드형·침실1 벽걸이형용 매립배관만 들어가며, 시스템에어컨을 선택하면 그 실외기에 스탠드형·벽걸이형을 연결해 가동할 수 없습니다.
• 욕실 특화의 도기·수전은 제조국이 중국입니다. 공고문은 「욕실 특화 선택한 경우 도기 및 일부 수전이 아메리칸 스탠다드로 설치되며 제조국은 중국입니다」라고 적고, 본 공사 시 도기 또는 수전에 메이드 인 차이나 문구가 적용될 수 있다고 안내합니다. 미선택 세대는 일반 양변기와 세면대, 실버 유광 수전·액세서리·샤워부스가 설치되고 욕실2에는 분리형 비데가 들어갑니다.

자주 묻는 질문

Q. 발코니 확장을 빼면 유상옵션도 못 고르나요?

A. 그렇습니다. 공고문은 「추가 선택품목은 발코니확장 계약한 경우에만 계약이 가능합니다」라고 적고 있고, 시스템에어컨·천장형 공기청정기·태양열 차단필름 항목에도 같은 문장을 따로 붙여 두었습니다. 천장형 공기청정기는 「발코니 확장 미선택 세대는 시공상의 문제로 설치가 불가」하다고 이유까지 밝히고 있습니다. 무상옵션인 가변형 벽체도 발코니 확장 시에만 선택할 수 있습니다. 확장비가 450만~750만원으로 낮은 편이라, 옵션을 하나라도 넣을 생각이라면 확장은 사실상 전제 조건입니다.

Q. 계약할 때 당장 필요한 현금은 얼마인가요?

A. 분양대금 계약금은 주택형과 층에 관계없이 계약 당일 1,000만원 정액이고, 나머지 계약금은 계약체결 후 30일 이내에 냅니다. 여기에 발코니 확장을 계약하면 확장비의 10%(84A 45만원 ~ 101형 75만원)가 계약 당일 함께 나가고, 유상옵션을 고르면 그 합계의 10%가 더해집니다. 예를 들어 84A 10-19층에 확장과 시스템에어컨 4대(760만원)를 넣으면 계약 당일 1,000만원 + 45만원 + 76만원, 30일 안에 1,807만원을 준비하면 됩니다.

Q. 마이너스 옵션은 언제 유리한가요?

A. 인테리어를 처음부터 직접 시공할 계획이 확실할 때만입니다. 공제액이 3,603만~4,362만원으로 크지만 발코니 확장을 포기해야 하고, 확장을 포기하면 유상옵션 25종과 무상 가변형 벽체도 전부 사라집니다. 또 사용검사와 잔금 납부 이후에야 공사를 시작할 수 있고 최초 입주가능일부터 60일 이내에 끝내야 하며, 공사비가 1,500만원을 넘으면 실내건축공사업 등록업자가 시공해야 합니다. 마이너스 옵션 세대는 동이 따로 지정되어 있지 않아 입주 후 인테리어 공사로 인한 소음·분진이 발생할 수 있다는 점도 공고문에 적혀 있습니다.