고양창릉지구 S-3블록 이익공유형 분양주택 옵션 계산기

고양창릉 S-3블록, 「이익공유형」이 옵션보다 먼저입니다

고양창릉지구 S-3블록은 한국토지주택공사(LH) 경기북부지역본부가 경기도 고양시 덕양구 도내동 외 8개 동 일원 고양창릉 공공주택지구 안에 공급하는 지상 6~28층 25개 동 1,282세대 규모의 3기 신도시 본청약 단지입니다. 시공은 에치에스화성㈜·대성베르힐건설㈜·㈜디에이치에스건설이 맡았고 입주는 2030년 2월 예정입니다. 1,282세대는 사전청약 당첨자 880세대, 특별공급 320세대, 일반공급 82세대로 나뉘고, 주택형은 046.0000A·055.0000A·059.0000A·059.0000B·074.0000A·084.0000A 여섯 가지지만 실제 공급금액과 옵션 가격은 46A·55A·55Aa·59A·59Aa·59B·59Bb·74A·84A·84Aa·84AH 열한 개 세부평형으로 갈리기 때문에 이 계산기도 세부평형 단위로 고르게 했습니다. 모집공고일은 2026년 6월 30일(국민일보), 사전청약 당첨자 본청약 신청은 7월 20일~21일, 청년 등 특별공급은 7월 27일, 일반공급은 7월 28일~29일, 당첨자 발표는 8월 18일 오후 5시입니다. 선택품목 결정은 11월 23일~24일, 계약은 전자계약 11월 26일~27일·현장계약 11월 30일~12월 1일에 진행합니다.

같은 지구 S-4블록보다 싼 이유 — 이익공유형이라는 조건

이 단지의 84형 최고가는 7억 796만원입니다. 같은 지구에서 나란히 공고된 S-4블록(일반 공공분양)보다 눈에 띄게 낮은데, 그 차이는 입지나 마감이 아니라 「이익공유형 분양주택」이라는 공급 유형 자체에서 나옵니다. 공고문 첫 장은 이 주택을 「공공주택특별법」 제2조제1의5 및 같은 법 제49조의10 등에 따라 주택을 공급받은 자가 해당 주택을 처분하려는 경우 공공주택사업자(LH)가 환매하되 LH와 처분 손익을 공유하는 것을 조건으로 분양하는 주택이라고 정의합니다. 이에 따라 개인 간 거래는 불가하며, 처분을 원하면 LH에 환매만 가능합니다. 환매가격은 거주의무기간(5년)을 채운 뒤라면 「해당 주택의 공급가격 + (환매시점의 감정평가액 − 공급가격) × 70%」이고, 감정평가액은 둘 이상의 감정평가법인등이 평가한 가액을 산술평균한 금액입니다. 즉 시세가 올라도 상승분의 30%는 LH 몫입니다. 반대로 5년을 채우기 전에 환매하면 「납부한 입주금 + 은행 1년 만기 정기예금 평균이자율 이자」만 받습니다. 최초 입주가능일 전에 입주자로 선정된 지위를 환매할 때도 같은 기준입니다. 소유권보존등기와 동시에 「처분 시 LH가 환매하는 주택임」이 부기등기되고, 「주택법」 제64조가 적용되지 않아 부부 공동명의를 포함한 모든 전매행위가 불가합니다. 거주의무는 최초 입주가능일부터 5년이며, 부득이한 사유 없이 거주하지 않으면 LH에 매입을 신청해야 하고 거주한 것처럼 속이면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 대상입니다. 재당첨제한은 당첨자 발표일부터 10년입니다.

이 단지 옵션 구조의 출발점 — 발코니 확장은 고르는 항목이 아닙니다

민영 아파트 계산기에서 가장 먼저 켜고 끄는 항목이 발코니 확장이지만, 이 단지에서는 그 스위치가 없습니다. 공고문은 「본 단지는 전 세대 발코니 확장형으로 시공됩니다」라고 못박고, 공급대상 표의 모든 세부평형에 「확장」이라고 적어 두었습니다. 확장비는 공급금액과 별도로 반드시 부담해야 하고 부분 확장 선택도 불가능합니다. 금액은 46A 484만원, 55A·55Aa 650만 1천원, 59A·59Aa 651만 1천원, 59B·59Bb 704만 8천원, 74A 644만 1천원, 84A·84Aa·84AH 825만 9천원입니다. 전용 59㎡인 59B·59Bb가 전용 74㎡인 74A보다 확장비가 비싸다는 점이 눈에 띄는데, 실별 내역을 보면 이유가 드러납니다. 59B·59Bb는 거실 182만 3천원·침실1 261만 2천원으로 거실과 침실 부담이 크고 주방·식당 확장분은 37만 5천원에 그치는 반면, 74A는 주방·식당 139만 7천원에 각 실이 100만원 안팎으로 고르게 퍼져 있습니다. 84형은 주방·식당 확장분만 282만 4천원으로 전체의 3분의 1을 차지합니다. 이 계산기는 세부평형을 바꿀 때마다 실별 내역을 다시 그려 어디에서 돈이 나가는지 보여 줍니다.

「공간선택」이라는 갈림길이 뒤따르는 옵션을 바꿉니다

이 단지에는 민영 분양에서 보기 힘든 공간선택(유·무상옵션)이 있습니다. 46A를 뺀 모든 세부평형에서 ■A 침실2·침실3 통합(공간확장형)을 무상으로 고를 수 있고, 84형에서는 ■B 알파룸을 소형 주방팬트리와 알파룸(슬라이딩도어)으로 바꾸는 안을 498만 3천원에 고를 수 있습니다. 84형은 기본형·A·B·A+B 네 가지 중 하나를 고르고 미선택 시 기본형입니다. 문제는 이 선택이 뒤따르는 유상옵션을 바꾼다는 점입니다. ■A를 고르면 침실2 붙박이장과 침실3 붙박이장이 사라지고 대신 「침실2,3 통합 슬라이딩 붙박이장」이 나타나며, 시스템에어컨도 「거실+침실1+침실2+침실3」 구성 대신 「거실+침실1+침실2,3 통합」 구성만 고를 수 있습니다. 84형에서 ■B를 고르면 주방 특화 가격표 자체가 바뀌어(엔지니어드스톤 기준 765만 6천원 → 618만 4천원) 값이 내려가고 「냉장고장 + 가전소물장(B)」 453만 2천원이 새로 열리는 대신, 알파룸이 포함된 시스템에어컨 구성은 고를 수 없게 됩니다. 74A에서는 침실1 드레스룸을 「대형 드레스룸 + 알파룸 소형 주방팬트리」로 고르면 같은 이유로 알파룸 포함 에어컨 구성이 막히고, 반대로 「기본 드레스룸」을 골라야만 알파룸 대형 주방팬트리(181만 2천원)를 선택할 수 있습니다. 계산기에서 공간선택을 바꾸면 아래 항목들이 즉시 잠기거나 열리며 사유가 함께 표시됩니다.

선택 전 확인할 점

• 마이너스옵션을 고르면 모든 것이 닫힙니다. 공공분양에는 민영에 없는 기본선택품목(마이너스옵션) 제도가 있어, 사업주체가 제시하는 기본 마감재 가운데 문·바닥·벽·천장·욕실·주방·조명기구·일반가구 품목군의 가격을 빼고 공급받은 뒤 입주 후 직접 시공할 수 있습니다. 이 단지는 세부평형·층별로 마이너스옵션 공급금액을 따로 공시했고 차액은 46A 약 2,346만원, 55A 약 2,973만원, 59A 약 3,183만원, 59B 약 3,174만원, 74A 약 3,674만원, 84A 약 4,178만원에 이릅니다. 하지만 공고문은 「마이너스옵션을 선택한 경우 ‘공간선택’ 및 ‘추가선택품목(현관중문, 붙박이장, 인덕션, 시스템에어컨 등)’은 선택할 수 없다」고 명시합니다. 발코니 확장도 「마이너스옵션」 사양으로 시공되어 확장비가 46A 411만 4천원·84형 702만원으로 내려갑니다. 여기에 장애인·고령자 편의증진시설 설치 신청이 불가하고, 품목별·부분별 선택 없이 통째로만 고를 수 있으며 계약 이후 취소도 되지 않습니다. 시공은 잔금 완납 후 입주지정기간이 도래한 뒤에만 가능하고 입주 가능일부터 60일 안에 끝내야 하며, 공사비가 1,500만원을 넘으면 실내건축공사업 등록업자가 시공해야 합니다.
• 중도금 회차가 여섯 번으로 잘게 나뉩니다. 분양대금은 계약금 10%에 중도금 10%씩 여섯 번(2027.05.12. / 2027.11.10. / 2028.05.10. / 2028.11.08. / 2029.04.11. / 2029.09.12.), 잔금 30%(입주 시)입니다. 84A 5층~최상층 기본형(7억 788만원)이라면 한 회차가 7,079만원 안팎입니다. LH는 첫 중도금 납기를 감안해 2027년 1분기에 시중 금융기관과 중도금 집단대출 협약을 추진할 계획이라고 밝혔지만, 법률 변경·부동산 정책·금융시장 변화 등에 따라 알선이 제한될 수 있음을 인지하고 계약해야 한다고 함께 적어 두었습니다. 잔금 대출은 사전청약 당첨자(2023.03.30. 또는 2024.03.20. 발표)에 한해 소득·자산·주택가격과 무관하게 디딤돌 대출을 최대 5억원 한도(LTV 최대 80%, DSR 미적용)로 지원할 예정이라, 사전청약 당첨자인지 아닌지에 따라 자금계획이 크게 달라집니다.
• 시스템에어컨 최대 구성이 세부평형마다 다릅니다. 2대(거실+침실1) 구성은 46A 377만 8천원, 55A 399만 7천원, 59A 398만 2천원, 59B 419만 9천원, 74A 490만 9천원, 84형 490만 3천원입니다. 최대 구성은 46A가 3대 539만 6천원, 55A가 4대 721만 5천원, 59A가 4대 732만 3천원, 59B가 4대 689만 6천원인데 74A는 알파룸을 포함한 5대 1,028만 8천원, 84형은 같은 5대 구성이 1,072만 8천원으로 가장 비쌉니다. 알파룸 포함 구성은 공간선택 ■A를 고르면 사라지고(대신 「침실2,3 통합 + 알파룸」 구성이 74A 921만 1천원·84형 957만 1천원으로 나타납니다), 84형에서 ■B를 고르면 알파룸이 주방팬트리로 바뀌므로 아예 선택할 수 없습니다.
• 주방 특화는 마감재 세 가지 중 택1입니다. 「엔지니어드스톤」·「세라믹 A 화이트」·「세라믹 B 베이지」 중 하나를 고르며, 세라믹 두 가지는 색만 다르고 금액이 같습니다. 어느 안을 고르든 주방 상판과 주방벽이 함께 바뀌고 사각싱크볼·고급싱크수전(무광)·주방 간접조명·아일랜드(같은 재질)·아일랜드 조명이 한 묶음으로 들어갑니다. 고르지 않으면 상판은 인조대리석(MMA), 주방벽은 도기질타일, 싱크볼·수전은 일반형이고 주방가구 간접조명·아일랜드·아일랜드 조명은 아예 설치되지 않습니다. 84형에서 공간선택 ■B를 고르면 같은 구성이 618만 4천원(엔지니어드스톤)·703만 3천원(세라믹)으로 내려갑니다.
• 인덕션은 색상만 다르고 금액은 전 세부평형 59만원으로 같습니다. 밝은색과 어두운색 중 택1이며, 고르지 않으면 기본형인 가스쿡탑(3구)이 설치됩니다. 공고문은 쿡탑 추가선택품목 선택 여부와 관계없이 전 세대에 가스계량기와 가스배관이 시공된다고 밝히고 있습니다. 반대로 현관중문은 옵션을 고를 때만 현관에 화재감지기가 설치되고, 고르지 않으면 설치되지 않습니다. 중문 금액은 46A만 편개형 여닫이도어 148만 8천원이고 55A~59B는 3연동 128만 5천원, 74A·84형은 3연동 130만 7천원입니다.
• 바닥재 「기능성 륨카펫」은 무상이지만 되돌릴 수 없습니다. 바닥재 옵션은 광폭 강화합판마루(143㎜)와 기능성 륨카펫 중 택1인데 륨카펫은 금액이 무상이고, 두 안 모두 부분시공이 불가합니다. 고르지 않으면 기본형인 강화합판마루가 시공됩니다. 광폭 마루는 46A 62만원부터 84형 96만원까지 세부평형별로 다릅니다.
• 세부평형은 내가 고를 수 없습니다. 청약신청은 주택형(주택타입)별로 하고, 같은 주택형이라도 Aa·AH·Bb 같은 세부평형과 동·호는 당첨자 선정 시 무작위로 배정됩니다. 발코니 확장비와 추가선택품목 가격이 세부평형 묶음마다 다르므로, 이 계산기의 금액은 「이 세부평형에 배정됐을 때」의 값으로 읽어야 합니다. 84AH에는 1층 세대가 없고, 최고층수도 46A 9층부터 84AH 28층까지 세부평형마다 다릅니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약할 때 당장 필요한 현금은 얼마인가요?

A. 분양대금 계약금 10%에 발코니 확장비 계약금 10%, 그리고 고른 공간선택·추가선택품목 계약금 10%를 더해야 합니다. 예를 들어 84A 5층~최상층 기본형(7억 788만원)이라면 분양대금 계약금 7,078만 8천원에 확장비 계약금 82만 5천원을 더해 7,161만 3천원이 필요하고, 여기에 고른 옵션 금액의 10%가 붙습니다. 거래가격이 6억원 이상인 주택은 「주택취득자금 조달 및 입주계획서」도 함께 내야 하며, 추가선택품목 계약으로 계약금액이 바뀌면 변경 신고가 필요할 수 있습니다.

Q. 5년만 살고 팔면 얼마를 받나요?

A. 거주의무기간 5년을 채운 뒤 LH에 환매하면 「공급가격 + (환매시점 감정평가액 − 공급가격) × 70%」를 받습니다. 감정평가액은 둘 이상의 감정평가법인등이 평가한 가액의 산술평균입니다. 5년을 채우기 전에 환매하면 시세와 무관하게 「납부한 입주금 + 은행 1년 만기 정기예금 평균이자율 이자」만 받습니다. 개인 간 매매와 전매는 부부 공동명의를 포함해 모두 불가하므로, 매수자를 직접 찾아 파는 선택지는 없습니다. 구체적인 환매 절차와 가격 산정은 향후 환매 시점의 관련 법령이 정하는 바에 따릅니다.

Q. 옵션 금액에 취득세가 포함되어 있나요?

A. 아닙니다. 공고문은 발코니 확장비용·공간선택(유상옵션)·추가선택품목비용 모두 시공 및 설치에 수반되는 인테리어 마감재·자재 가격과 부가가치세는 포함하되 취득세 등의 제세공과금은 포함되어 있지 않다고 명시합니다. 공급금액에도 발코니 확장비용과 취득세·인지세 등 제세공과금은 들어 있지 않으며, 각 세부평형별 지하주차장에 대한 금액은 포함되어 있습니다. 아파트 공급계약서는 인지세 과세 대상이라 사업주체와 계약자가 각 1/2씩 분담하고, 계약자가 전액 납부한 뒤 LH 분담액을 잔금에서 차감합니다. 이 계산기가 보여 주는 총액은 공급금액과 발코니 확장비, 공간선택·추가선택품목 금액의 합계이며 취득세·인지세·소유권이전등기 비용은 들어 있지 않습니다.