오티에르 반포 옵션 계산기

오티에르 반포, 옵션은 이렇게 읽습니다

오티에르 반포는 서울특별시 서초구 잠원동 59-10번지 외 3필지에 들어서는 지하 4층~지상 20층 2개 동, 총 251세대 규모의 신반포21차아파트 주택재건축정비사업 단지입니다. 이 가운데 일반에 공급되는 물량은 86세대로, 특별공급 43세대(기관추천 8·다자녀가구 8·신혼부부 18·노부모부양 2·생애최초 7)와 일반공급 43세대로 나뉘며 최하층 우선배정 세대가 7세대 포함되어 있습니다. 주택형은 청약 기준으로 12개지만 사이버 견본주택에서 쓰는 약식표기로는 44A·44A-1·44B·45A·45A-1·45B·59A·59B·84A·97AP·97BP·113A·113B·115A 14개 타입이고, 세대수가 가장 많은 것은 59B(35세대), 그다음이 84A(11세대)입니다. 97AP·113A는 각 1세대뿐입니다. 서울특별시 서초구 재건축사업과-6105호(2026.3.30.)로 입주자모집공고가 승인되어 2026년 3월 31일 헤럴드경제신문에 공고되었고, 특별공급은 4월 10일, 일반공급 1순위는 해당지역 4월 13일·기타지역 4월 14일, 2순위 4월 15일에 접수했으며 당첨자 발표는 4월 21일, 서류접수 4월 26일~30일, 계약은 5월 6일부터 8일까지 잠원동 59-10번지 현장·분양 사무실(B1F)에서 진행했습니다. 시공은 ㈜포스코이앤씨, 분양문의는 1599-2510이며 입주는 2026년 7월 예정입니다.

이 단지 옵션 구조의 출발점 — 고르는 옵션이 아니라 반드시 포함해야 하는 옵션입니다

대부분의 분양 단지에서 발코니 확장과 유상옵션은 "고를 수 있는" 항목입니다. 오티에르 반포는 다릅니다. 공고문 첫 장 공통 유의사항에 「본 단지는 골조공사 완료 시 분양하는 후분양 아파트로 발코니 확장을 고려하여 설계되어 비확장형 세대는 공급하지 않음」, 「본 단지는 추가 선택품목 적용(시스템 에어컨, 실외기실 자동개폐 그릴) 기준으로 시공되었으며, 반드시 추가 선택품목을 포함하여 계약하여야 합니다」라는 문장이 나란히 적혀 있습니다. 2026년 1월 기준 전체 공정률이 약 99%라 이미 확장형으로, 그리고 시스템에어컨과 자동개폐 그릴이 설치된 상태로 지어져 있기 때문입니다. 같은 이유로 마이너스 옵션도 적용하지 않습니다. 그래서 이 계산기에서 세 항목의 체크를 끌 수는 있지만, 그것은 "확장비와 옵션비를 뺀 순수 분양대금이 얼마인지" 비교해 보기 위한 참고용일 뿐 실제 계약에서 선택 가능한 조합이 아닙니다. 청약홈 상세에 표시되는 공급금액(최고가 기준)에도 이 세 항목은 포함되어 있지 않으니, 실제로 내야 할 총액은 반드시 세 항목을 더해서 봐야 합니다.

같은 주택형 안에서도 확장비와 에어컨 금액이 갈립니다

이 단지의 특이한 점은 청약 주택형과 실제 시공 타입이 1:1로 맞아떨어지지 않는다는 것입니다. 공고문은 「044.0000, 045.0000에 해당하는 타입은 타입별 면적은 다소 차이가 있으나 유사한 평면으로, 44A·44A-1 타입은 044.0000, 45A·45A-1 타입은 045.0000 주택형 기준으로만 청약신청이 가능하며 타입별 청약신청이 불가」하다고 밝히고 있습니다. 그런데 발코니 확장비는 44A 334만원 대 44A-1 531만원, 45A 327만원 대 45A-1 514만원으로 같은 청약 주택형 안에서 190만원 안팎 차이가 납니다. 즉 044.0000으로 청약해 당첨되더라도 무작위 추첨으로 44A가 배정되느냐 44A-1이 배정되느냐에 따라 옵션 금액이 달라지고, 계약자가 이를 고를 수 없다는 뜻입니다. 시스템에어컨도 44A·45A는 509만원, 44A-1·45A-1은 522만원, 44B·45B는 484만원으로 갈립니다. 확장비 전체 범위는 45A 327만원에서 115A 2,688만원까지, 시스템에어컨은 44B·45B 484만원(3대)에서 115A 1,431만원(7대)까지 벌어집니다.

선택 전 확인할 점

• 중도금 대출 알선이 없습니다. 공고문은 「본 아파트는 사업주체에서 중도금 융자 알선을 시행하지 않습니다」, 「사업주체는 중도금 대출을 알선하지 않으니 계약자는 중도금을 직접 조달하여 기일 내에 납부하여야 합니다」라고 두 곳에서 명시합니다. 중도금 20%는 2026년 6월 10일 단 한 번에 납부해야 하므로, 계약(5월 6~8일) 후 약 한 달 만에 분양대금의 20%를 추가로 마련해야 합니다. 계약금 20%와 합치면 공고 두 달 반 만에 분양대금의 40%가 나갑니다.
• 납부 회차가 세 번뿐입니다. 후분양이라 계약금 20%·중도금 20%·잔금 60% 구조이고, 잔금은 입주지정일(2026년 7월 예정)에 납부합니다. 발코니 확장과 추가 선택품목은 계약 시 20%·입주 시 80%라, 잔금일에는 분양대금 60%와 옵션대금 80%가 한꺼번에 몰립니다. 84A 5~9층(27억 2,930만원)을 기준으로 보면 잔금일에만 분양대금 16억 3,758만원과 옵션 잔금 약 2,097만원을 함께 내야 합니다.
• 규제가 겹겹입니다. 투기과열지구이자 청약과열지역이며 분양가상한제가 적용되는 민간택지입니다. 그 결과 재당첨 제한 10년, 전매제한 3년(소유권이전등기를 완료한 경우 그때까지), 거주의무기간 2년이 붙습니다. 전매제한은 최초 당첨자발표일(2026.04.21.)부터 적용되고, 해당지역 우선공급은 서울특별시에 2024년 3월 31일 이전부터 계속 거주한 2년 이상 거주자가 대상입니다. 당첨자와 세대원은 당첨일부터 5년간 투기과열지구·청약과열지역 1순위 청약이 제한됩니다.
• 85㎡ 초과 주택형은 공급금액에 부가가치세가 포함되어 있습니다. 97AP·97BP·113A·113B·115A는 대지비·건축비 외에 부가가치세가 따로 계상되어 소계에 들어 있고, 전용 85㎡ 이하인 44·45·59·84 타입은 부가가치세가 포함되지 않습니다. 반면 발코니 확장비·시스템에어컨·실외기실 자동개폐 그릴은 전 타입 모두 부가가치세가 포함된 금액이라, 표시 금액을 그대로 더하면 됩니다.
• 동·층·호가 아주 잘게 나뉘어 있고, 물량이 두 동에 흩어져 있습니다. 2101동과 2102동 두 동뿐인데 주택형마다 배정된 동과 호 라인이 정해져 있습니다. 59B는 2101동 4·5호와 2102동 1·2호에 걸쳐 12개 구간으로, 84A는 2102동 3·5호에 5개 구간으로 나뉩니다. 같은 주택형 안에서 최저층과 최고층의 공급금액 차이는 59B 9,850만원 · 84A 2억 4,150만원에 이릅니다. 특히 84A는 2층(25억 1,500만원)과 3층(26억 7,470만원) 사이에서만 1억 5,970만원이 벌어집니다. 청약접수는 동·층·호 구분 없이 주택형별로 받고 동·호수는 주택형 내 무작위 추첨으로 결정되므로, 층 구간은 당첨 후 배정 결과에 따라 정해집니다.
• 44·45형 5개 타입에는 하향식 피난사다리가 없습니다. 공고문은 「44A, 44A-1, 44B, 45A, 45A-1 타입은 별도 하향식 피난사다리가 설치되지 않으며 인접세대 경계벽을 통해 대피하여야 하므로 해당 벽체에 의해 소음이 전달될 수 있으며, 물건 적치에 대한 제한을 받을 수 있습니다」라고 적고 있습니다. 45B는 이 목록에 들어 있지 않습니다.
• 주방은 전기쿡탑이 기본이고 가스배관이 아예 들어오지 않습니다. 공고문은 「전기쿡탑 기본설치로 주방까지 별도의 가스배관 및 차단기는 설치되지 않으며 주방의 주거용 자동소화장치는 전기차단 전용제품으로 설치됩니다. 추후 가스사용이 필요할 경우 입주 이후 개별 입주자 비용으로 설치하셔야 합니다」라고 밝히고 있습니다. 전기 쿡탑 용량은 7kW 기준으로 인프라가 구성되어 있고, 안전상의 이유로 인덕션은 4kW까지 사용을 권장한다는 단서가 붙어 있습니다.
• 난방은 지역난방이고, 97BP에는 안방 발코니가 없습니다. 세대 내 난방·온수는 지역난방으로 공급되며 특성상 수전에서 온수가 나오기까지 시간이 걸릴 수 있습니다. 안방 발코니에는 전동형 빨래 건조대가 설치되어 별도의 조명기구가 설치되지 않는데, 97BP 타입은 안방 발코니가 없어 빨래 건조대가 설치되지 않습니다. 다용도실·세탁실의 세탁기 설치공간은 가로 90cm·세로 90cm 규격이라 이보다 큰 세탁기는 들어가지 않으며, 일부 타입은 세탁기 설치 시 다용도실 도어를 탈거해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약할 때 당장 필요한 현금은 얼마인가요?

A. 분양대금 계약금은 공급금액의 20%이고 정액 조항이 없어 주택형과 동·층·호에 따라 그대로 달라집니다. 예를 들어 59B 2102동 5~9층(19억 8,560만원)이라면 계약금은 3억 9,712만원이고, 여기에 발코니 확장비 1,254만원의 20%인 251만원, 시스템에어컨 661만원의 20%인 132만원, 실외기실 자동개폐 그릴 99만원의 20%인 20만원이 더해져 계약 시에만 약 4억 115만원이 필요합니다. 가장 저렴한 44A-1 2102동 5~9층 12호(13억 9,830만원)라도 계약금은 2억 7,966만원입니다. 그리고 한 달 뒤인 2026년 6월 10일에 분양대금의 20%가 중도금으로 또 나갑니다.

Q. 발코니 확장이나 시스템에어컨을 빼고 계약할 수 있나요?

A. 할 수 없습니다. 공고문은 「비확장형 세대는 공급하지 않음」, 「반드시 추가 선택품목을 포함하여 계약하여야 합니다」라고 명시하고 있습니다. 2026년 1월 기준 공정률이 약 99%라 이미 확장형으로 시공을 마쳤고 시스템에어컨과 실외기실 자동개폐 그릴도 기본 설치되어 제공되므로, 변경 요구나 이의 제기를 할 수 없다고 못박고 있습니다. 같은 이유로 마이너스 옵션도 적용되지 않습니다. 이 계산기에서 체크를 해제하는 기능은 순수 분양대금과 옵션 포함 총액을 비교해 보기 위한 참고용입니다.

Q. 시스템에어컨을 달았으니 스탠드형 에어컨을 추가로 놓을 수 있나요?

A. 놓을 수 없습니다. 공고문은 「세대 내 냉매박스, 냉매매립배관 및 배관연결구는 시공되지 않으므로 스탠드형 및 에어컨을 추가 설치할 수 없습니다」라고 적고 있으며, 시스템에어컨 공급금액 자체가 냉매매립배관 비용을 차감해 선정된 가격이라고 밝히고 있습니다. 또한 천장형 시스템에어컨 실외기에 스탠드형·벽걸이형 에어컨을 연결해 가동할 수 없습니다. 실내기 대수와 설치 위치는 주택형별로 정해져 있어 계약자가 임의로 지정할 수 없고, 세대 내 구조와 실내기 수량, 운전 조건에 따라 냉방 사각지역이 생길 수 있다는 단서도 붙어 있습니다.