밀양 수자인 더퍼스트 1단지 옵션 계산기

밀양 수자인 더퍼스트 1단지, 옵션은 이렇게 읽습니다

밀양 수자인 더퍼스트 1단지는 한국토지주택공사 경남지역본부와 민간사업자 ㈜비에스한양·대보건설㈜·강산건설㈜이 「공공주택 특별법」 제4조 제2항과 「민간참여 공공주택사업 시행지침」에 따라 공동 시행하는 민간참여 공공주택 건설사업입니다. 분양주체는 ㈜비에스한양이고, 공급위치는 경상남도 밀양시 부북지구 A-1BL, 규모는 지하 2층 ~ 지상 최고 20층 8개 동, 공공분양주택 426세대입니다. 주택형은 055.1200A(55A) 169세대, 059.1900A(59A) 100세대, 059.8700B(59B) 157세대 세 가지이고 전 주택형이 전용 85㎡ 이하 국민주택이라 공급금액에 부가가치세가 붙지 않습니다. 모집공고일은 2026년 6월 19일, 특별공급 접수는 6월 29일, 1순위는 6월 30일, 2순위는 7월 1일, 당첨자 발표는 7월 7일, 서류접수는 7월 9일부터 12일까지, 계약은 8월 18일부터 20일까지 3일간이며 입주 예정은 2028년 9월입니다. 426세대 중 특별공급이 319세대(다자녀가구 44 · 신혼부부 44 · 생애최초 63 · 노부모부양 20 · 신생아 84 · 국가유공자 20 · 기관추천 44)로 전체의 4분의 3을 차지하고 일반공급은 107세대뿐입니다.

공공분양이라 규제 조건이 민간 분양과 다릅니다

이 단지는 공공택지에 짓는 분양가상한제 적용주택입니다. 공고문 첫 장의 단지 주요정보 표는 주택유형 「공공」, 규제지역여부 「비규제지역」, 택지유형 「공공택지」, 분양가상한제 「적용」으로 적고 있습니다. 여기서 반드시 챙겨야 할 세 줄이 있습니다. 첫째, 재당첨제한이 당첨자 발표일부터 10년입니다. 공고문은 「「주택공급에 관한 규칙」 제54조에 의거 재당첨제한은 10년 적용」이라고 명시하고 있어, 당첨되면 본인은 물론 세대에 속한 사람 전원이 10년간 분양가상한제 주택 등에 다시 당첨될 수 없습니다. 반대로 과거 재당첨 제한 대상 주택에 당첨되어 제한기간 중인 세대는 여기에 청약할 수 없고, 청약해 당첨되면 부적격 처리되어 최대 1년간 다른 분양주택 입주자로 선정될 수 없습니다. 둘째, 전매제한은 당첨자 발표일부터 1년입니다(「주택법」 제64조, 시행령 제73조 제1항 별표3). 다만 제한기간 안에 소유권이전등기를 마치면 그 시점에 제한기간이 지난 것으로 봅니다. 셋째, 거주의무기간은 「없음」입니다. 같은 공공분양이라도 수도권 공공택지 물량에는 3~5년 실거주 의무가 붙는 경우가 많은데, 이 단지는 공고문 표에 거주의무기간이 없다고 적혀 있어 입주 후 곧바로 임대를 놓을 수 있습니다. 청약 자격은 모집공고일 현재 밀양시 거주자(해당지역)가 우선이고, 미달분은 경상남도·부산광역시·울산광역시 거주자(기타지역)에게 돌아갑니다.

잔금 30% 안에 주택도시기금 5,500만원이 들어 있습니다

공급금액 표를 보면 잔금 칸이 「입주 시(주택도시기금 제외금액)」와 「주택도시기금」 둘로 나뉘어 있고, 주택도시기금 칸에는 55A·59A·59B 전 주택형, 1층부터 기준층까지 예외 없이 5,500만원이 적혀 있습니다. 이 단지는 한국토지주택공사가 정부로부터 주택도시기금을 지원받아 건설·공급하는 주택이라, 잔금 30% 가운데 5,500만원은 저금리 융자로 승계되고 나머지만 현금으로 채우면 됩니다. 예를 들어 59B 기준층(2억 8,207만원)의 잔금 30%는 8,462만 1천원인데, 그중 5,500만원이 기금이므로 입주 때 실제로 넣어야 하는 돈은 2,962만 1천원입니다. 다만 조건이 붙습니다. 기금 융자금은 선납할인 대상에서 제외되고 분할 상환이나 분할 대환도 안 됩니다. 입주 시 융자금을 일시상환하지 않으면 입주일(또는 입주지정기간 종료일 다음날)부터 대환일 전일까지의 이자를 LH가 고지하는 방식대로 내야 하고, 기한 내 미납하면 연체료가 붙습니다. 중도금은 총 분양대금의 60%를 10%씩 여섯 번 내는 구조이고 대출이자 후불제 사업입니다. 공고문은 「가계대출 총량규제 시 중도금 대출이 어려울 수 있으며, 중도금 집단대출이 불가할 경우 수분양자 자력으로 중도금(총 분양대금의 60%)을 납부하여야 함」이라고 미리 밝히고 있으니, 대출을 전제로 자금계획을 짜기 전에 이 문장을 먼저 읽어야 합니다.

발코니 확장은 고르는 항목이 아니라 붙박이 비용입니다

이 단지는 전 세대 발코니 확장형으로 시공됩니다. 공고문은 「최근 분양주택의 발코니 확장신청 비율을 반영하여 전 세대 발코니확장형으로 시공하며, 발코니 비확장은 선택할 수 없습니다」라고 적고 있습니다. 즉 확장비는 아낄 수 있는 선택지가 아니라 분양가에 얹히는 고정비입니다. 금액은 55A 612만원 · 59A 703만원 · 59B 582만원으로, 전용면적 순서가 아니라 주택형별 발코니 확장면적(55A 21.0493㎡ · 59A 24.9961㎡ · 59B 18.4257㎡)과 창호 규격에 따라 갈립니다. 전용면적이 가장 큰 59B가 오히려 가장 싸고, 확장면적이 가장 넓은 59A가 가장 비쌉니다. 확장비는 계약금 10%(계약 시) · 중도금 10%(2026.11.27.) · 잔금 80%(입주 시)로 나눠 내며, 아파트 분양대금과는 다른 가상계좌로 납부합니다. 부가가치세는 포함되어 있지만 취득세는 빠져 있습니다. 부분 확장은 불가능하고, 실별·위치별 선택도 되지 않습니다.

주방 세라믹은 주방 가구특화를 먼저 골라야 살 수 있습니다

이 단지 추가선택품목에서 조합을 가장 크게 좌우하는 것은 「주방 가구 특화 미선택시 주방 마감 특화(상판 및 벽-세라믹) 선택이 불가합니다」라는 한 줄입니다. 주방 상판·벽 세라믹(전 주택형 140만원)은 주방 가구특화(55A·59B 190만원 / 59A 220만원)를 함께 골라야만 선택할 수 있는 종속 옵션이라, 이 계산기도 주방 가구특화를 체크하지 않으면 세라믹 항목 자체를 목록에서 빼 둡니다. 게다가 주방 가구특화를 고르고 세라믹을 안 고르면 아일랜드의 인조대리석(MMA) 상판과 벽타일 사이에 인조대리석 턱이 생길 수 있다고 공고문이 밝히고 있어, 사실상 둘을 묶어서 판단하는 편이 낫습니다. 드레스룸은 1안 수납특화와 2안 고급형 중 하나만 고르는 구조인데 금액 차이가 큽니다. 55A는 80만원 대 270만원, 59B는 68만원 대 320만원, 59A는 125만원 대 520만원으로 이 단지 단일 항목 중 두 번째로 비싼 자리가 됩니다. 수납 옵션은 주택형에 따라 이름이 다릅니다 — 55A와 59A는 「팬트리 수납특화」 40만원, 59B는 「현관 창고 수납특화」 25만원만 있습니다. 식기세척기도 마찬가지입니다. 공고문은 「55A타입은 주방 공간이 협소하여 식기세척기 옵션이 제외됩니다」라고 못박고 있어 55A를 고르면 이 항목이 사라집니다.

선택 전 확인할 점

• 시스템에어컨은 2안 두 가지뿐이고 부분 선택이 안 됩니다. LG전자 프리미엄 UV NANO로 1안 거실+침실1 2대 440만원, 2안 거실+침실1+침실2+침실3 4대 690만원이며 세 주택형 금액이 같습니다. 시스템에어컨을 고르면 기본으로 깔리던 스탠드형(거실)·벽걸이형(침실1) 매립 냉매배관이 시공되지 않고, 그 실외기에 스탠드·벽걸이 에어컨을 연결해 가동할 수도 없습니다. 나중에 실내기만 추가하는 것도 실외기 용량 때문에 불가능하며, 제품은 냉방 전용이라 난방 운전이 되지 않습니다.
• 빌트인 냉장고 패키지가 단일 최고가입니다. 냉장고+김치냉장고+수납장이 한 묶음이며 1안 LG 실버(STS) 760만원, 2안 LG 에센스화이트 글라스 710만원, 3안 삼성 새틴화이트 글라스 600만원 중 택1입니다. 가전만 따로 살 수 없고 도어 색상도 지정할 수 없습니다. 견본주택에는 3안 삼성이 설치되어 있으니, 다른 안을 고를 생각이라면 실물과 다르다는 점을 감안해야 합니다. 미선택 시에는 냉장고장·김치냉장고장이 들어가는데 타입별로 크기가 달라 보유 가전이 들어가지 않을 수 있고, 그에 대한 민원은 제기할 수 없습니다.
• 욕실 특화는 욕실1·욕실2가 따로 팔립니다. 공용 욕실(욕실1) 290만원, 부부 욕실(욕실2) 250만원으로 각각 고를 수 있고, 안전손잡이 35만원과 다기능 배기팬 120만원은 욕실 1·2를 함께 묶은 옵션이라 개별 선택이 불가합니다. 욕실 특화를 고르면 비데일체형 양변기·세면대 수전·욕조 수전이 아메리칸 스탠다드로 바뀌는데 공고문은 제조국이 중국이며 본 공사 시 도기나 수전에 「메이드 인 차이나」 문구가 적용될 수 있다고 미리 밝히고 있습니다. 미선택 시에는 일반 양변기와 분리형 비데, 실버 유광 수전이 설치됩니다.
• 마감재 특화 네 가지는 서로 독립입니다. 바닥 마감 특화(에디톤 스톤·마루)는 55A 300만원 · 59A 330만원 · 59B 320만원이고, 거실 아트월 대형 세라믹은 전 주택형 140만원, 벽체 마감 특화(시트·가구판넬 + 픽처레일)는 55A·59A 220만원 · 59B 230만원, 조명 특화는 전 주택형 490만원입니다. 바닥 특화를 고르면 55A·59A는 팬트리까지 에디톤 스톤이 깔립니다. 조명 특화에는 거실 실링팬이 포함되어 있고 개별 선택은 불가하며, 거실·침실 직접조명은 디밍 5단계와 색온도 5단계가 적용됩니다. 조명 특화를 고르지 않으면 침실 스위치가 1회로로만 적용됩니다.
• 마이너스옵션을 고르면 발코니 확장을 선택할 수 없습니다. 마이너스옵션 금액은 55A 2,788만원 · 59A 2,994만원 · 59B 3,028만원이고, 이 금액을 분양가에서 빼고 받은 뒤 입주자가 직접 시공하는 방식입니다. 다만 공사내용 차이(바닥마감·벽체·벽지·방수·단열) 때문에 마이너스옵션 세대는 발코니확장 옵션을 선택할 수 없고, 최초 입주가능일부터 60일 안에 공사를 끝내야 합니다. 공사비가 1,500만원을 넘으면 실내건축공사업 등록업자를 써야 하고, 하자 책임 소재를 가리는 의무도 입주자에게 있습니다.
• 같은 주택형이라도 층에 따라 분양가가 갈립니다. 1층·2층·3층·4층·기준층 다섯 구간으로 나뉘며 55A는 2억 4,254만원~2억 5,941만원, 59A는 2억 6,073만원~2억 7,886만원, 59B는 2억 6,373만원~2억 8,207만원입니다. 필로티가 있는 동은 필로티 공간을 한 개 층으로 세어 층·호수를 산정하므로, 배치도상 「2층」이 공급금액 표의 3층이 될 수 있습니다. 동·호수는 당첨자 선정 시 신청한 주택형 안에서 무작위 배정되므로, 청약 전에 층 구간별 최저·최고 금액을 모두 확인해 두는 편이 안전합니다.
• 가변형 벽체는 무상 선택입니다. 침실2와 침실3 사이 벽을 통합형과 분리형 중에 고를 수 있고 비용은 들지 않습니다. 견본주택은 분리형으로 전시되어 있으며, 통합형을 고르면 침실 벽지는 침실3 기준으로 시공되고 스위치·배선기구 위치가 달라집니다.

자주 묻는 질문

Q. 공공분양인데 왜 옵션 값이 민간 분양만큼 붙나요?

A. 분양가상한제가 적용되는 것은 공급금액이고, 발코니 확장비와 추가선택품목은 상한제 밖의 별도 계약이기 때문입니다. 공고문도 「상기 공급금액은 발코니 확장 및 추가선택품목(유상옵션)이 포함되지 않은 가격입니다」라고 적고 있습니다. 이 단지는 발코니 확장이 필수라 최소 582만원(59B)~703만원(59A)은 무조건 얹히고, 여기에 옵션을 다 붙이면 분양가의 15~18% 수준까지 올라갑니다. 계산기 오른쪽 총 합계는 공급금액 + 발코니 확장비 + 고른 추가선택품목이며 취득세·인지세는 포함되어 있지 않습니다.

Q. 인지세는 누가 냅니까?

A. 공고문은 「아파트 공급계약서 및 발코니확장 그리고 추가선택품목 계약서에 대한 인지세는 사업주체와 계약자가 균등 분할 납부하여야 합니다」라고 적고 있습니다. 계약서가 세 장(공급·발코니확장·추가선택품목)이므로 인지세도 각각 발생하며, 계약자는 그 절반씩을 부담합니다. 인지세는 이 계산기의 총 합계에 들어 있지 않습니다.

Q. 옵션을 고른 뒤에 마음이 바뀌면 바꿀 수 있나요?

A. 어렵습니다. 공고문은 「추가선택품목(유상옵션) 결정기간 이후 선택품목에 대한 취소 또는 변경은 불가합니다」라고 못박고 있고, 판매가와 사양에 대해 교체나 해약을 요구할 수 없다고도 적고 있습니다. 다만 아파트 공급계약이 해제 또는 취소되면 옵션 계약도 자동으로 해제·취소됩니다. 옵션 계약 일정과 납부계좌는 당첨자발표일 이후 별도로 안내될 예정이므로, 그때까지 견본주택과 카탈로그로 실물을 확인해 두는 것이 좋습니다.