오남역 서희스타힐스 여의재 3단지 (조합원 취소분) 옵션 계산기

오남역 서희스타힐스 여의재 3단지 조합원 취소분, 옵션은 이렇게 읽습니다

오남역 서희스타힐스 여의재 3단지는 경기도 남양주시 오남읍 양지리 186-10번지 일원에 들어서는 지하 5층~지상 31층 14개 동, 총 1,056세대 규모의 아파트입니다. 이번 공고는 그중 조합원취소분 133세대를 공급하는 두 번째 입주자모집공고로, 특별공급 64세대(기관추천 11·다자녀가구 11·신혼부부 19·노부모부양 3·생애최초 8·신생아 12)와 일반공급 69세대로 나뉩니다. 주택형은 59A 68세대, 59B 57세대, 75형 5세대, 84형 3세대 네 가지이고 이번 공고에서는 59A가 68세대로 가장 많고, 84형은 특별공급 배정 없이 일반공급 3세대만 남았습니다. 남양주시청 주택과-21607(2026.09.01.)로 입주자모집공고가 승인되어 2026년 9월 9일 공고되었고, 특별공급은 9월 21일, 일반공급 1순위 9월 22일, 2순위 9월 23일에 접수합니다. 당첨자 발표는 10월 6일, 서류접수 10월 8일~11일, 정당계약은 10월 17일부터 19일까지입니다. 사업주체는 양지7지구 3단지 지역주택조합, 공동사업주체 겸 시공사는 ㈜서희건설, 자금관리는 우리자산신탁㈜이며 견본주택은 경기 구리시 경춘로227번길 6-18에 있습니다. 입주는 2029년 1월 예정입니다.

조합원 취소분이란 무엇이고, 일반 분양과 무엇이 다른가

이 단지의 사업주체는 「양지7지구 3단지 지역주택조합」입니다. 지역주택조합 아파트는 조합원이 먼저 자기 몫의 동·호수를 가져가고 남은 물량만 일반에게 분양하는데, 사업이 진행되는 동안 조합원 자격 상실·분담금 미납·조합 탈퇴 같은 사유로 조합원 몫이 다시 풀리는 일이 생깁니다. 이렇게 되돌아온 물량을 다시 일반에게 공급하는 것이 조합원 취소분이고, 공고문 표지에도 단지명 뒤에 「(조합원 취소분)」이 그대로 붙어 있습니다. 2026년 5월 13일 첫 입주자모집공고로 일반분양 117세대가 나간 뒤, 넉 달 만에 133세대가 추가로 공고된 것이 이번 물량입니다.

중요한 것은 이번 공고가 기존 조합원 계약을 승계하는 것이 아니라, 사업주체와 새로 맺는 정상적인 주택공급계약이라는 점입니다. 공고문 어디에도 기존 계약 조건을 이어받는다는 문구는 없고, 청약 자격·당첨자 선정·계약 절차 모두 「주택공급에 관한 규칙」을 그대로 따릅니다. 청약통장이 필요하고(1순위는 가입 12개월 이상 + 지역별·면적별 예치금), 특별공급 여섯 유형이 모두 열려 있으며, 분양보증도 주택도시보증공사에서 받았습니다. 무순위 「줍줍」처럼 통장 없이 신청하는 물량이 아니라는 뜻입니다. 다만 조합원이 이미 골라 간 자리를 되받은 물량이라 남은 동·호수와 층이 처음 공고보다 한쪽으로 쏠려 있습니다 — 아래 「선택 전 확인할 점」에서 그 쏠림이 금액에 어떻게 나타나는지 짚었습니다.

처음 공고와 달라진 것 — 분양가는 그대로, 남은 층과 중도금 날짜가 바뀌었습니다

같은 단지의 두 번째 공고이지만 세 가지가 달라졌습니다. 첫째, 층 구간별 공급금액과 유상옵션 가격표는 첫 공고와 같은 금액이 그대로 유지됩니다. 59A는 1층 4억 9,700만원부터 21층 이상 5억 3,400만원까지, 59B는 4억 9,200만원부터 5억 2,800만원까지, 75형은 6억 3,000만원부터 6억 4,900만원까지, 84형은 6억 8,800만원부터 7억 900만원까지입니다. 둘째, 75형과 84형은 저층 구간이 아예 사라져 5층 이상만 남았습니다. 75형은 5~10층 2세대·11~20층 2세대·21층 이상 1세대 다섯 세대뿐이고, 84형은 5~10층 1세대·21층 이상 2세대 세 세대뿐이라 4층 이하는 물론 11~20층 구간도 없습니다. 셋째, 중도금 1회차와 2회차가 모두 2026년 11월 15일 같은 날짜로 잡혀, 공급금액의 20%가 하루에 한꺼번에 빠져나갑니다. 첫 공고에서 1회차가 2026년 7월 15일이었던 자리가 사라지고 11월 15일로 합쳐진 결과입니다. 계약(10월 17~19일) 이후 한 달 안에 계약금 2차를 내고, 그로부터 다시 한 달이 채 못 되어 중도금 두 회차가 동시에 도래하는 구조라 초기 자금 부담이 첫 공고보다 앞당겨져 몰려 있습니다.

3단지 옵션 구조의 출발점 — 발코니를 확장하지 않으면 유상옵션을 하나도 고를 수 없습니다

공고문은 발코니 확장 유의사항에 「모든 추가선택품목은 발코니 확장 선택 시에만 적용 가능함」, 「발코니 비 확장 시 추가선택품목은 선택할 수 없으며, 기본형으로 설치됨」이라고 두 번에 걸쳐 적어 두었습니다. 즉 이 단지에서 발코니 확장은 다른 옵션과 나란히 놓고 고르는 항목이 아니라, 시스템에어컨·프리미엄 거실·프리미엄 주방·현관 중문·비스포크 가전을 하나라도 넣으려면 반드시 먼저 통과해야 하는 관문입니다. 확장비는 59A·59B 2,100만원, 75형 2,600만원, 84형 3,000만원(부가가치세 포함)이고 공급금액에는 포함되어 있지 않습니다. 납부 구조도 분양대금과 달라서 계약 시 10%, 2027년 1월 15일 20%, 입주지정일 70%로 나뉘며, 자재 조달과 세대 내부공사 여건 때문에 확장계약 이후에는 계약 해제가 불가합니다. 단위세대 평면 자체가 확장을 전제로 설계되어 비확장 세대는 공간이 협소하고 창호·주방가구·수납장 구성까지 달라진다는 안내도 함께 들어 있습니다.

프리미엄 거실은 다른 선택에 따라 금액이 최대 여섯 갈래로 갈립니다

3단지 옵션표에서 가장 특이한 항목은 프리미엄 거실(거실후면·복도벽 디자인시트판넬)입니다. 공고문은 이 항목에 하나의 금액이 아니라 「1안(침실분리형 선택)」부터 「6안(거실통합형+프리미엄 주방 선택)」까지 조건별 금액을 늘어놓았습니다. 거실 평면을 침실분리형으로 두느냐 거실통합형으로 두느냐, 침실 슬라이딩도어를 함께 고르느냐, 프리미엄 주방을 함께 고르느냐에 따라 같은 옵션의 금액이 75형 기준 98만원에서 236만원까지 벌어집니다. 디자인시트판넬을 붙일 벽면이 다른 선택 때문에 늘거나 줄어들기 때문입니다. 그런데 59A만 유일하게 1·2·3안 세 가지뿐이고 프리미엄 주방과 조합된 안이 아예 없어, 59A에서는 프리미엄 주방을 골라도 프리미엄 거실 금액이 그대로입니다. 이번 공고에서 59A가 68세대로 가장 많은 물량인 만큼, 이 예외에 걸리는 사람이 첫 공고보다 훨씬 많습니다. 이 계산기는 고른 평면과 옵션 조합을 읽어 해당하는 안을 자동으로 찾아 금액을 바꿉니다.

선택 전 확인할 점

• 75형과 84형은 저층이 남아 있지 않아, 층으로 금액을 낮출 여지가 없습니다. 59A·59B는 1층부터 21층 이상까지 7개 구간이 그대로 열려 있어 최저층과 최고층의 공급금액 차이가 59A 3,700만원·59B 3,600만원이지만, 75형은 5~10층 6억 3,000만원 / 11~20층 6억 4,300만원 / 21층 이상 6억 4,900만원 세 구간(차이 1,900만원), 84형은 5~10층 6억 8,800만원 / 21층 이상 7억 900만원 두 구간(차이 2,100만원)뿐입니다. 84형은 세 세대 중 두 세대가 21층 이상이라 사실상 고층 물량입니다.
• 중도금 1·2회가 같은 날(2026.11.15.)입니다. 계약금 1차는 주택형·층과 무관하게 정액 1,000만원, 계약금 2차는 공급금액의 10%에서 1,000만원을 뺀 금액이 계약 후 1개월 이내에 도래합니다. 그리고 2026년 11월 15일에 중도금 1회(10%)와 2회(10%)가 동시에 잡혀 있습니다. 중도금 6회차는 2028년 3월 15일이 마지막이고, 그 사이 2027년 1월 15일에는 발코니 확장 중도금 20%가 따로 끼어듭니다. 중도금 납부일은 「주택공급에 관한 규칙」 제60조에 따라 건축공정에 맞춰 변동될 수 있습니다.
• 중도금 대출은 계약금 10%를 전액 완납해야 실행됩니다. 공고문은 「적격대출 시 금융기관, 집단대출 보증기관의 중도금 대출협약 조건에 의거 계약금 10% 완납 이후 중도금 대출이 가능하고 계약금 일부 미납 시에는 중도금 대출이 불가합니다」라고 적고 있습니다. 대출은 공급대금의 60% 이내에서 이자후불제 조건으로 알선되며 중도금 1~6회차가 대출금으로 납부되고 계약금과 잔금은 계약자가 직접 냅니다. 중도금 대출 최초 실행일부터 입주지정기간 최초일 전일까지의 이자는 사업주체가 대납합니다. 다만 대출 알선은 사업주체·시공사의 의무사항이 아니어서, 알선이 불가하거나 개인 사유로 대출이 나오지 않으면 계약자가 자기 책임으로 자금을 조달해 기일에 납부해야 하고 이를 이유로 계약 해지를 요청할 수 없습니다.
• 프리미엄 주방과 엔지니어드스톤은 함께 고를 수 없습니다. 공고문은 「엔지니어드스톤은 확장기본형 주방에 한해서 개별 선택이 가능하며, 프리미엄 주방에서는 개별 선택이 불가합니다」라고 명시합니다. 프리미엄 주방(59A 815만원 / 59B 814만원 / 75형 1,221만원 / 84형 1,286만원)에는 이미 주방상판·벽 엔지니어드스톤이 포함되어 있고, 여기에 유리도어 플랩장·가구픽스판넬(75·84형은 키큰수납장+장식장)·주방조명 특화·액세서리 특화·팝업콘센트·사각싱크볼·센서형 싱크수전·독립형 후드·전기레인지(인덕션 3구)가 함께 들어갑니다. 주방 마감만 바꾸고 싶다면 엔지니어드스톤 단품(59A 289만원 / 59B 271만원 / 75형 335만원 / 84형 365만원)을 고르면 되는데, 이 경우 팝업콘센트는 설치되지 않고 일반 싱크볼이 들어갑니다.
• 프리미엄 주방을 고르면 가스를 쓸 수 없게 됩니다. 공고문은 「프리미엄 주방 선택 시 전기레인지 설치에 따른 가스쿡탑, 가스배관 및 차단기는 미설치되며, 센서형 싱크수전 설치에 따른 절수풋밸브가 미설치」된다고 적고 있습니다. 미선택 시 기본 사양은 주방벽 도기질타일(600×300mm)과 주방상판 인조대리석(MMA)이며 팝업콘센트는 설치되지 않고 일반 싱크볼과 일반 레버형 싱크수전이 들어갑니다.
• 시스템에어컨을 고르지 않으면 거실·안방 외에는 냉매배관이 없습니다. 공고문은 「시스템 에어컨을 선택하지 않을 시에는 거실과 침실1(안방)에 한하여 냉매배관이 기본으로 설치된다」고 밝히고 있어, 침실2·3에 나중에 벽걸이 에어컨을 달려면 배관을 새로 빼야 합니다. 반대로 시스템에어컨을 고른 세대는 거실 스탠드형·침실1 벽걸이형 기준의 냉매배관이 설치되지 않고 그 감액이 옵션 금액에 이미 반영되어 있습니다. 구성은 2대(거실+침실1)와 4대(거실+침실1·2·3) 두 가지이고, 59A·59B·75형은 360만원/620만원, 84형만 370만원/630만원으로 10만원씩 비쌉니다.
• 침실 슬라이딩도어는 주택형마다 설치되는 방이 다릅니다. 3연동 울트라 슬림도어(5T 브론즈 투명 강화유리)가 59A는 침실2, 59B는 침실3, 75·84형은 침실2에 설치되며 금액도 200만~225만원으로 갈립니다. 이 옵션을 고르면 해당 침실의 목문은 삭제되고 스위치·콘센트·통합수구가 이동 설치되며, 상부 레일이 노출 시공되고 천장 몰딩이 제외될 수 있습니다. 현관 중문(3연동 아델리오 도어 · 8T 브론즈 투명 강화유리)은 전 주택형 155만원 동일입니다.
• 빌트인 냉장고 구성이 59형과 75·84형에서 완전히 다릅니다. 59A·59B는 비스포크 4도어 냉장고(RF60DB9KA1AP) 한 대 370만원이지만, 75·84형은 비스포크 1도어 냉장고(RR40C7995AP)·냉동고(RZ34C7865AP)·김치냉장고(RQ34C7845AP(7945AP)) 세 대 묶음으로 630만원입니다. 비스포크 냉장고를 고르지 않으면 냉장고장은 여닫이 상부장만 설치되고, 일반 냉장고를 넣으면 냉장고장보다 돌출될 수 있습니다. 식기세척기(DW80F75L1U01)는 전 주택형 150만원 동일합니다.
• 추가 선택품목은 분양계약과 별개로 (유한)애플이엔씨가 판매합니다. 공고문은 「플러스 옵션(유상옵션)은 공동주택 분양계약과 별도로 (유한)애플이엔씨에서 판매·진행되며, 판매일정, 계약내용, 납부일정 및 제품관련 사항 등은 추후 분양계약자를 대상으로 별도 안내될 예정」이라고 적고 있어, 옵션 대금의 납부 회차와 시기가 공고문에 없습니다. 계산기의 납부 일정 표에서 추가 선택품목이 한 줄로만 잡히는 이유입니다. 계약 체결 시 고른 마감재 선택사항과 플러스옵션 계약은 변경이 불가하고, 공사에 착수하거나 별도품목을 제작업체에 발주한 이후에는 해제도 되지 않습니다.
• 규제와 세금. 비규제지역이라 재당첨 제한과 거주의무기간이 없고 분양가상한제도 적용되지 않으며, 전매제한은 당첨자 발표일로부터 6개월(성장관리권역)입니다. 다만 당첨자와 그 세대원은 당첨일로부터 5년간 투기과열지구·청약과열지역 1순위 접수 제한을 받을 수 있고, 가점제 당첨자는 2년간 가점제 당첨제한자로 관리됩니다. 전용면적 85㎡ 이하라 공급금액에 부가가치세가 붙지 않지만 발코니 확장비와 추가 선택품목 금액은 부가가치세 포함 가격이며, 취득세를 계산할 때는 발코니 확장 공사비와 추가 선택품목 비용이 분양가에 합산됩니다. 최초 분양계약의 인지세는 사업주체와 계약자가 절반씩 부담합니다.

자주 묻는 질문

Q. 조합원 취소분이면 청약통장 없이도 신청할 수 있나요?

A. 아닙니다. 이번 공고는 「주택공급에 관한 규칙」에 따른 정식 입주자모집공고라 청약통장이 필요합니다. 일반공급 1순위는 가입 12개월 이상 + 지역별·면적별 예치금을 채워야 하고, 특별공급은 가입 6개월 이상 + 예치금 충족이 기준입니다(기관추천 특별공급 중 장애인·국가유공자·철거주택 소유자는 청약통장 불필요). 해당지역은 경기도 남양주시 거주자, 기타지역은 수도권(경기·서울·인천) 거주자로 나뉩니다. 통장 없이 신청하는 무순위 공급과 혼동하지 마시기 바랍니다. 다만 재당첨 제한을 받지 않는 비규제지역 민영주택이라, 기존에 주택에 당첨된 이력이 있어도 청약 자체는 가능합니다(당첨된 청약통장의 재사용은 여전히 불가합니다).

Q. 계약할 때 당장 필요한 현금은 얼마인가요?

A. 분양대금 계약금 1차는 주택형·층과 관계없이 정액 1,000만원입니다. 여기에 발코니 확장을 함께 계약하면 확장비의 10%가 더해집니다. 예를 들어 84형 21층 이상(7억 900만원)에 발코니 확장(3,000만원)을 붙이면 계약 시에는 1,000만원 + 300만원으로 1,300만원이 필요합니다. 다만 계약금 2차(공급금액의 10% − 1,000만원)가 계약 후 1개월 이내에 이어지므로, 같은 세대라면 11월 중순까지 6,090만원이 추가로 나가고 거기에 2026년 11월 15일 중도금 두 회차 1억 4,180만원이 곧바로 이어집니다. 추가 선택품목 대금은 애플이엔씨의 별도 안내에 따르므로 이 금액과 별개로 준비해야 합니다.

Q. 발코니 확장을 하지 않으면 어떻게 되나요?

A. 공급금액만 내면 되지만, 시스템에어컨을 포함한 모든 추가 선택품목을 고를 수 없고 전부 기본형으로 설치됩니다. 확장비는 아파트 전체 세대의 일괄 확장을 전제로 산정한 금액이라 실별·위치별로 일부만 고를 수도 없습니다. 또 이 단지의 단위세대 평면은 확장을 전제로 설계되어 비확장 세대는 공간이 협소하고 수납장의 길이와 개소, 창호와 주방가구 구성이 확장형과 달라집니다. 준공 이후에 개별적으로 확장하려면 세대별 행위허가(신고) 절차를 거쳐야 하고, 사전 허가 없는 구조변경은 「건축법」·「주택법」·「공동주택관리법」 위반으로 원상복구 등 행정조치 대상입니다.