더 리치먼드 미아 옵션 계산기

더 리치먼드 미아, 옵션은 이렇게 읽습니다

더 리치먼드 미아는 서울특별시 강북구 미아동 703-13번지에 지하 5층~지상 24층 1개 동으로 들어서는 민영주택입니다. 건물 전체는 118세대이고 그중 임대주택 19세대를 뺀 99세대가 이번 일반분양 대상입니다. 주택형은 049.7500A(약식 49A) 85세대와 059.8400A(약식 59A) 14세대 두 가지뿐이라, 큰 단지에서 흔한 여섯·일곱 개 주택형 비교가 필요 없는 대신 내가 어느 호 라인에 배정되는지가 금액을 가르는 유일한 변수입니다. 입주자모집공고는 2026년 4월 27일 자로 강북구 건축과-9469호(2026.04.24.) 승인을 받아 게시되었고, 이후 5월 4일과 5월 6일 두 차례 정정공고가 나와 토지거래허가구역 관련 문구가 「본 주택은 토지거래허가구역이나 근린상업지역 내 대지지분 15㎡ 이하인 주택으로 거주의무의 제한이 없습니다」로 바로잡혔습니다. 시행은 우리자산신탁 주식회사, 시공은 태원건설산업㈜이며 입주는 2028년 9월 예정입니다.

규제 조건은 공고문 2페이지 표에 정리되어 있습니다. 이 단지는 투기과열지구이자 청약과열지역에서 공급되어 재당첨 제한 10년, 전매제한 3년이 걸립니다. 다만 거주의무기간은 없고 분양가상한제도 적용되지 않는 민간택지 사업입니다. 해당지역은 2024년 4월 27일 이전부터 서울특별시에 2년 이상 계속 거주한 분, 기타지역은 서울 2년 미만 거주자와 경기도·인천광역시 거주자입니다. 특별공급은 5월 7일, 일반공급 1순위는 해당지역 5월 8일·기타지역 5월 11일, 2순위는 5월 12일에 접수하고 당첨자 발표는 5월 18일, 서류접수는 5월 21일부터 25일까지, 계약은 5월 29일부터 31일까지 사흘간 동대문구 용두동 주택전시관에서 진행됩니다.

이 단지에서 가장 먼저 확인해야 할 것 — 기본 옵션 일괄 가격

이 단지 공고문에서 다른 단지와 확실히 다른 대목은 「② 기본 옵션 품목(유상옵션)」 표 아래에 붙은 한 줄입니다. 기본 옵션을 시스템에어컨까지 포함해 일괄로 선택하면 49A는 680만원, 59A는 840만원이라고 못 박아 두었습니다. 그런데 같은 표의 12개 품목을 하나씩 더하면 49A가 810만원, 여기에 천장형 시스템에어컨 3대 383만원을 얹으면 1,193만원이 됩니다. 59A는 951만원에 에어컨 4대 510만원을 더해 1,461만원입니다. 즉 일괄로 묶으면 49A는 513만원, 59A는 621만원이 덜 나갑니다. 절반 가까이 차이 나는 구조라, 붙박이장·중문·강마루·인덕션·식기세척기 가운데 서너 개만 고를 생각이라도 일괄 가격과 먼저 견줘 보는 편이 낫습니다. 계산기 「기본 옵션 구성」에서 개별 선택과 일괄 선택을 오가면 그 차액이 바로 보입니다.

선택 전 확인할 점

• 발코니 확장비는 49A 2,780만원, 59A 4,520만원입니다. 전용면적이 10㎡ 남짓 차이인데 확장비는 1,740만원이나 벌어지는데, 이는 주택형마다 발코니 면적과 창호 규격이 다르기 때문입니다. 실별·위치별로 나눠 고를 수 없는 일괄 확장이고, 아파트 공급계약을 체결할 때 확장 여부를 함께 정해 별도 계약을 맺어야 하며 계약 후에는 자재발주 문제로 변경할 수 없습니다. 공고문은 단위세대를 처음부터 발코니 확장을 감안해 설계했다고 적으면서, 확장을 고르지 않으면 공간 활용도가 떨어질 수 있다고 안내하고 있습니다.
• 시스템에어컨은 주택형마다 대수와 금액이 정해져 있어 개수를 조절할 수 없습니다. 49A는 3대에 383만원, 59A는 4대에 510만원이고 제조사는 삼성전자입니다. 거실은 AJ052BN1PBC1, 59A 안방은 AJ020BN1PBC1, 49A 안방과 세대 침실은 AJ016BN1PBC2가 들어갑니다. 시공상의 문제로 옵션행사시점 이후에는 시스템에어컨과 유상옵션 계약 자체가 불가합니다. 고르지 않으면 거실 스탠드형·안방 벽걸이형 기준으로 냉매배관 2개소와 콘센트만 시공되고, 월패드 연동은 시스템에어컨을 옵션으로 계약한 세대에서만 작동합니다. 입주 후 따로 산 에어컨은 연동되지 않고, 설치된 실외기에 에어컨을 추가로 연결해 가동할 수도 없습니다.
• 같은 품목이라도 49A와 59A의 금액이 두 배씩 차이 납니다. 일체형 변기+비데는 49A가 1대 55만원, 59A가 2대 110만원이고 독립형 세면기도 49A 14만원(1대)·59A 28만원(2대)입니다. 복합환풍기 역시 49A 53만원, 59A 106만원입니다. 욕실 수가 달라 설치 대수가 다르기 때문이며, 붙박이장·인덕션·식기세척기·오븐·중문·주방 상판/벽·주방 수전·하드웨어 여덟 품목은 전 주택형 같은 금액입니다. 광폭 강마루만 면적 차이로 49A 83만원 · 59A 102만원으로 갈립니다.
• 공고문에 적힌 옵션 금액은 모두 부가가치세 별도 표기입니다. 발코니 확장공사 비용 표에는 「단위: 원, VAT 별도」와 함께 「부가가치세는 미포함된 금액」이라는 문장이 따로 붙어 있고, 시스템에어컨·기본 옵션·추가 선택 옵션 표에도 모두 VAT 별도가 표기되어 있습니다. 여기에 통합취득세 등 제세공과금도 빠져 있어 추후 관할관청에서 별도로 부과될 수 있습니다. 계산기는 공고문에 실린 금액을 그대로 더하므로, 계약 전에 부가세와 취득세가 어떻게 적용되는지 주택전시관에서 확인해야 합니다.
• 인지세는 분양계약과 옵션계약에 각각 따로 냅니다. 공급계약서는 부동산 소유권 이전에 관한 증서, 발코니 확장 및 추가선택품목 계약서는 도급 증서로 분류되어 두 건의 인지세가 각각 발생합니다. 기재금액 1억원 초과 10억원 이하 구간은 15만원, 5천만원 초과 1억원 이하는 7만원이며 계약자는 그중 절반을 부담합니다. 계약일이 속한 달의 다음 달 10일까지 전자수입인지로 납부해야 하고, 계약이 나중에 취소되더라도 인지세 환불은 요구할 수 없습니다.
• 추가선택품목은 위치도 사양도 바꿀 수 없습니다. 설치 위치를 계약자가 임의로 지정할 수 없고, 판매가와 사양에 대해 교체나 해약을 요구할 수 없으며, 공사가 시작된 뒤에는 계약변경·해제가 불가능해 해지하려면 위약금과 원상회복비용(실손해액)을 부담해야 합니다. 다만 아파트 공급계약이 해제·취소되면 옵션계약도 자동으로 해제·취소됩니다. 제조사와 모델은 품절·단종·신제품 출시 등의 사유로 동급 이상 제품으로 바뀔 수 있습니다.
• 주택전시관은 49A 한 타입만 확장형으로 지어져 있습니다. 공고문은 전시관이 발코니 확장형(분양가 포함) 타입으로 건립되어 있어 기본형을 고르면 마감재·가구·우물천장·위생기기·조명기구의 디자인과 사양, 개수, 설치 위치가 전시관과 다르다고 안내합니다. 59A는 전시관에 없으므로 단위세대 카탈로그로 확인해야 하고, 도면과 전시관이 다를 경우에는 전시관이 우선한다고 명시되어 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약할 때 당장 필요한 현금은 얼마인가요?

A. 분양대금 계약금 1차는 주택형·층과 관계없이 정액 1,000만원입니다. 여기에 발코니 확장비의 10%와 선택한 유상옵션 금액의 10%가 더해집니다. 예를 들어 49A에 발코니 확장(2,780만원)과 기본 옵션 일괄(680만원)을 붙이면 계약 시 1,346만원이 필요합니다. 다만 계약금 2차(공급금액의 10% − 1,000만원)가 계약 후 30일 이내에 이어지므로, 49A 4·6호 4층(7억 5,900만원) 세대라도 6,590만원이 한 달 안에 추가로 나갑니다. 계산기의 납부 일정 표에서 회차별 금액을 그대로 확인할 수 있습니다.

Q. 중도금은 언제부터 시작하고 옵션 대금은 언제 가장 많이 나가나요?

A. 분양대금 중도금 1회차가 2026년 9월 30일로, 5월 말 계약에서 넉 달 뒤입니다. 이후 2027년 2월 28일·7월 31일, 2028년 1월 31일·4월 30일·7월 31일까지 10%씩 여섯 번 나가고 잔금 30%는 입주 시에 냅니다. 반면 발코니 확장비와 유상옵션에는 중도금이 없어 계약금 10%를 낸 뒤 잔금 90%가 입주지정일에 한꺼번에 청구됩니다. 그래서 부담이 몰리는 시점은 2028년 9월 무렵으로, 분양대금 잔금 30%와 옵션 잔금 90%가 같은 달에 겹칩니다. 49A에 확장과 일괄 옵션을 모두 붙였다면 그 시점에 옵션분만 3,114만원이 추가로 나갑니다.

Q. 중도금 대출은 되나요?

A. 공고문은 계약자가 분양대금의 10%를 완납한 뒤 사업주체가 알선한 대출취급기관을 통해 중도금 대출을 받을 수 있다고 적고 있습니다. 다만 중도금 대출 금융기관 알선은 사업주체·시공사의 의무사항이 아니며, 정부 및 금융기관 정책이나 대출 제한 등으로 알선이 불가할 수 있고 그 경우 계약자가 납부일정에 맞춰 직접 납부해야 한다고 명시하고 있습니다. 대출 축소나 불가를 이유로 계약해지를 요청할 수 없다는 조항도 함께 들어 있습니다. 이 단지는 투기과열지구·청약과열지역에 속하므로 규제지역 대출 한도가 적용된다는 점도 감안해야 합니다. 계산기의 대출 패널은 총액 기준의 단순 시뮬레이션이며 실제 조건은 계약 시 안내를 확인해야 합니다.