울산 다운2지구 유승한내들 에듀포레 옵션 계산기

울산 다운2지구 유승한내들 에듀포레 옵션, 이렇게 읽으면 됩니다

울산 다운2지구 유승한내들 에듀포레는 울산광역시 울주군 범서읍 서사리 515-2번지 일원, 울산 다운2지구 B-1블록에 짓는 아파트입니다. 지하 2층, 지상 11~25층 7개 동에 총 507세대가 들어서고 부대복리시설이 함께 지어집니다. 「주택공급에 관한 규칙」 제20조에 따라 2025년 11월 12일 울주군 주택과-37217호로 입주자모집공고가 승인됐고 최초 입주자모집공고일은 2025년 11월 14일입니다. 특별공급은 11월 24일, 일반공급 1순위는 11월 25일, 2순위는 11월 26일에 청약홈에서 접수하고 당첨자 발표는 12월 2일, 서류접수는 12월 5일부터 10일까지, 계약은 12월 15일부터 17일까지 사흘간 오전 10시부터 오후 4시까지 견본주택(울산광역시 중구 우정동 512-1번지)에서 진행합니다. 입주는 2028년 9월 예정이고 사업주체와 시공사는 모두 ㈜유승종합건설입니다.

규제는 갈립니다. 울산광역시는 비규제지역이지만 이 단지는 공공택지에 짓는 분양가상한제 적용 주택이라 재당첨제한 10년, 전매제한 1년이 붙습니다. 거주의무기간은 없습니다. 해당지역은 입주자모집공고일 현재 울산광역시 거주자, 기타지역은 부산광역시와 경상남도 거주자입니다. 주택형은 83A 471세대와 83B 36세대 두 가지뿐이고 특별공급 353세대(기관추천 50 · 다자녀가구 77 · 신혼부부 116 · 노부모부양 15 · 생애최초 95), 일반공급 154세대, 최하층 우선배정 29세대로 배정됐습니다. 공급금액은 83B 1층 4억 5,479만원에서 83A 20층 이상 5억 957만원까지이고, 전용면적이 85㎡ 이하라 부가가치세가 붙지 않습니다.

이 단지의 옵션 구조 — 발코니 확장이 모든 문의 열쇠입니다

가장 먼저 확인할 것은 발코니 확장을 계약하지 않으면 추가 선택품목을 하나도 고를 수 없다는 조건입니다. 공고문 「11. 추가 선택품목」의 유의사항에 "발코니확장 미계약 시 추가선택품목(유상옵션)을 선택하실 수 없습니다"라고 적혀 있고, 같은 절에서 "추가 선택품목은 발코니 비확장 시 설치공간 및 확장제공품목의 차이로 인해 발코니 확장형 계약 세대만 옵션선택이 가능합니다"라고 한 번 더 못 박았습니다. 확장비 자체는 83A 259만원, 83B 325만원으로 다른 단지들과 견주면 낮은 편이지만, 이 금액을 내지 않으면 시스템에어컨도 스타일업도 가전도 열리지 않습니다. 그래서 이 계산기는 발코니 확장 체크를 풀면 아래 모든 옵션이 잠기도록 만들었습니다.

반대편 끝에는 마이너스 옵션(기본선택품목)이 있습니다. 사업주체가 제시한 기본 마감재 가운데 입주자가 직접 시공할 품목의 값을 빼고 공급받는 방식으로, 공제액은 83A 3,467만 3천원 · 83B 3,478만 8천원입니다. 문·바닥·벽·천장·욕실·주방·일반가구·조명기구 여덟 구분의 품목이 통째로 빠지고 대신 방화문틀과 문짝, 바닥난방과 시멘트몰탈, 석고보드 단열공사, 천장틀 석고보드와 커튼박스, 소방 스프링클러 배관과 헤드, 기계환기설비, 에어컨 냉매배관(안방·거실) 등은 그대로 시공됩니다. 다만 마이너스 옵션을 고르면 발코니 확장 옵션을 선택할 수 없고, 발코니 확장이 막히면 유상옵션도 함께 막힙니다. 품목별·실별 개별 선택도 불가해 일괄로만 계약합니다.

유상옵션은 아홉 묶음입니다. ① 거실 스타일업(택1 · 150만원 또는 300만원), ② 주방 스타일업(택1 · 120만원 또는 83A 700만원/83B 830만원), ③ 욕실 스타일업(300만원), ④ 조명 스타일업(150만원), ⑤ 가구(팬트리 · 드레스룸 특화 · 침실2·3 붙박이장, 개별 선택), ⑥ 3연동 중문(120만원), ⑦ 시스템에어컨(택1 · 390만~810만원), ⑧ 주방가전(인덕션 · 오븐 · 식기세척기 · 빌트인 냉장고), ⑨ 욕실 복합형 환풍기와 다용도실 세탁건조기입니다. 모두 발코니 확장을 전제로 하고, 설치 위치와 품목이 지정되어 있어 계약자가 임의로 바꿀 수 없습니다.

옵션끼리 걸린 조건 — 냉장고는 주방 풀패키지가 열어 줍니다

이 단지에서 옵션끼리 부딪히는 유일한 지점은 주방입니다. 비스포크 빌트인 냉장고 패키지(450만원)는 주방 스타일업 풀패키지를 선택한 입주자만 고를 수 있습니다. 주방 스타일업 선택2(83A 700만원 · 83B 830만원)에 빌트인냉장고장이 포함되어 있어서 그렇습니다. 냉장고 패키지는 4도어 키친핏 냉장고(삼성전자 RM70F63R2A)와 3도어 키친핏 김치플러스(삼성전자 RQ33DB74E1AP) 두 품목이 1세트라 개별 선택이 불가하고 도어 색상은 코타(무광) 코타화이트 하나뿐이며, 이걸 고르면 원래 쓰던 냉장고와 김치냉장고를 놓을 별도 공간이 제공되지 않습니다. 결국 냉장고까지 가려면 83A 기준 700만원 + 450만원 = 1,150만원이 한 덩어리로 움직입니다.

주방 스타일업을 고르지 않으면 상부장이 있는 오픈형 냉장고장이 제공되고, 인덕션을 고르지 않으면 3구 가스쿡탑이, 비스포크 빌트인 오븐과 식기세척기를 고르지 않으면 같은 자리에 기본형 하부장이 들어옵니다. 거실 스타일업은 선택1(앞·뒷벽 타일 마감 150만원)과 선택2(선택1 + 광폭마루 + 복도 시트판넬 300만원) 둘 중 하나이고, 선택1조차 고르지 않으면 거실 아트월을 뺀 나머지 부위는 벽지 마감입니다. 견본주택은 포세린 아트월과 광폭마루, 시트판넬이 들어간 옵션 안으로 지어져 있으니 전시된 모습이 기본 사양이 아니라는 점을 기억해야 합니다.

시스템에어컨은 LG 제품으로 네 가지 안 중 하나를 고릅니다. 일반형 2대(거실+침실1) 390만원, 공기청정형 2대 450만원, 일반형 4대(거실+침실1·2·3) 690만원, 공기청정형 4대 810만원입니다. 선택하면 세대 내 냉매 매립배관과 배관연결구가 시공되지 않아 나중에 스탠드형·벽걸이형 에어컨을 추가로 달 수 없습니다. 실외기에 다른 에어컨을 연결해 돌리는 것도 금지되고, 냉방 전용이라 난방 운전이 되지 않습니다. 반대로 시스템에어컨을 고르지 않으면 냉매배관은 거실(스탠드형)과 안방(벽걸이형) 두 곳에만 시공됩니다.

선택 전 확인할 점

• 납부 구조가 셋으로 갈립니다. 분양대금은 계약금 5%(계약 시 1,000만원 정액 + 계약 후 14일 이내 잔액) · 중도금 60%(6회 각 10%) · 잔금 35%(입주지정일)이고, 발코니 확장과 추가 선택품목은 둘 다 계약금 10%(계약 시) · 잔금 90%(입주지정일)입니다. 납부계좌도 분양대금 농협 351-1366-4364-83, 발코니 확장 농협 351-1366-4394-13, 추가 선택품목 농협 351-1366-4401-53으로 셋 다 다릅니다. 예금주는 모두 주택도시보증공사 남부피에프금융지사이며, 입금 시 동·호수 7자리와 계약자 성명을 함께 적어야 합니다.
• 중도금 대출은 무이자가 아니라 이자후불제입니다. 공고문은 "본 아파트의 중도금 대출에 대한 이자는 '중도금 이자후불제' 조건"이라고 적었습니다. 총 공급대금의 60% 범위에서 사업주체가 지정한 대출취급기관을 통해 융자가 알선될 예정이지만, 대출이자는 입주지정기간 최초일 전일까지 사업주체가 대신 납부하고 입주 시 계약자가 대납이자와 보증수수료를 한꺼번에 갚아야 합니다. 비규제지역이라 중도금 대출 보증은 세대당 2건으로 제한됩니다.
• 계약 이후에는 옵션을 바꿀 수 없습니다. 추가 선택품목은 소요자재를 선발주해 미리 확보해야 하는 계약이라 중도금(회차 구분 시 1회차) 납입 이후에는 계약을 해제하거나 변경할 수 없습니다. 시공 일정상 일정 시점이 지나면 계약 자체가 불가하고, 옵션별로 계약 일정이 달라 추후 별도 통보될 예정입니다. 발코니 확장도 마찬가지로 시공상의 문제로 일정 시점 이후에는 계약이 막힙니다.
• 표시 금액에 취득세는 빠져 있습니다. 추가 선택품목과 발코니 확장 금액에는 부가가치세가 포함되어 있지만 취득세는 포함되어 있지 않아, 입주 후 관할 구청이 취득세 부과 대상으로 보고 별도로 부과합니다. 공급금액에도 소유권이전등기비용과 취득세가 들어 있지 않습니다.
• 제조사와 모델은 바뀔 수 있습니다. 공고문은 인덕션·오븐·식기세척기·냉장고·세탁건조기·환풍기의 제조사와 모델이 품절·품귀·신제품 출시·성능개선 등의 사유로 동급 수준으로 변경될 수 있다고 적었습니다. 세라믹타일과 위생도기류도 같은 조건이며, 시스템에어컨의 실내기·실외기 모델은 주택형별·가전사별·실별로 다를 수 있습니다.
• 가구는 개별 선택이 되지만 크기는 주택형마다 다릅니다. 팬트리와 드레스룸의 유무·수량·크기·형태·마감자재는 주택형별로 달라질 수 있고 일부 평면에는 아예 적용되지 않을 수 있습니다. 붙박이장과 가구를 입주 후 추가로 들일 계획이라면 마감재 두께 차이로 내부 치수가 달라지므로 반드시 실측한 뒤 주문해야 합니다.
• 침실3 붙박이장 잔금은 정정공고로 바뀐 값입니다. 2025년 11월 14일자 정정공고에서 42페이지 「추가선택품목_5. 가구 관련」 표의 침실3 붙박이장 잔금이 1,117,000원에서 1,170,000원으로 정정됐습니다. 이 계산기는 정정 후 금액을 반영했습니다(공급금액 130만원 = 계약금 13만원 + 잔금 117만원).
• 저층·특정 동은 소음을 확인해야 합니다. 각 동 지하에 제연휀룸·기계실·전기실·발전기실이 들어가 일부 저층세대에 소음과 진동이 생길 수 있고, 103·104동 사이 지하 2층 발전기실·전기실·기계실·저수조, 101·104동 인접 지하 2층 우수저류조, 107동 지하 1층 재활용 생활폐기물 보관시설도 같은 이유로 공고문에 적혀 있습니다. 단위세대 천정고는 2.3m입니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약할 때 당장 필요한 현금은 얼마인가요?

A. 분양대금 계약금 1차 1,000만원에 발코니 확장비의 10%, 그리고 고른 추가 선택품목 금액의 10%입니다. 83A 10~14층(4억 9,972만원)을 예로 들면 계약 시 1,000만원을 내고 계약 후 14일 이내에 계약금 2차 1,498만 6천원을 냅니다. 여기에 발코니 확장 259만원의 10%인 25만 9,000원이 계약 시에 붙고, 시스템에어컨 일반형 4대(690만원)와 조명 스타일업(150만원)을 고르면 84만원이 더해집니다. 계약금은 반드시 지정 계좌로 무통장 입금해야 하고 견본주택에서는 현금·수표 수납과 신용카드 결제가 되지 않습니다.

Q. 발코니 확장을 빼고 옵션만 고를 수는 없나요?

A. 없습니다. 공고문이 발코니 확장 미계약 세대는 추가 선택품목을 선택할 수 없다고 두 곳에서 명시했습니다. 비확장 시 설치공간과 확장제공품목이 달라지기 때문입니다. 또한 마이너스 옵션을 선택한 세대는 공사상 상이점(바닥마감·벽체·벽지·방수·단열)으로 발코니 확장 옵션을 고를 수 없어, 마이너스 옵션을 택하면 유상옵션 전체가 함께 막힙니다. 이 계산기도 같은 순서로 잠급니다.

Q. 이 금액이 최종 금액인가요?

A. 아닙니다. 취득세와 소유권이전등기비용, 중도금 대출 관련 보증수수료·인지대, 관리비 선수금 등이 빠져 있습니다. 중도금은 이자후불제라 입주 시점에 대납이자를 한꺼번에 갚아야 하고, 분양가에 계산되지 않았거나 변경되는 토지 관련 조세(재산세 토지분 등)는 추후 부과되는 실 과세금액을 입주자가 납부해야 합니다. 중도금 납부일도 감리자의 건축공정 확인에 따라 바뀔 수 있습니다.